我國台灣地區土地征收的做法與借鉴
当前，有关部分正在抓紧《地皮办理法》的修订和團體地皮征收据例的草拟，征地轨制鼎新蓄势深化。我國台灣地域的地皮政策依循孙中山师长教师的均匀地权思惟，寻求“地尽其利、地利同享”的方针。此中，地皮征收轨制是地皮政策的首要内容，按照孙中山“大众必要得照价拉拢私家地皮”之主意而定。值得一提的是，台灣地域地皮征收也曾呈现了大量與咱们类似的问题，但已形成为了相對于成熟的轨制放置，對咱们推動征地轨制鼎新有首要鉴戒价值。
本期大讲堂特邀國务院成长钻研中間屯子經济钻研部副部长刘守英先容台灣征地轨制焦点内容，并在此根本上为鼎新现行征地轨制建言献策。
征收范畴，划定不厌求详
关于地皮征收法令的首要性，台灣地域“司法院大法官”释字第409号有以下表述：“征收地皮對人民财富权产生紧张影响，举凡征收地皮之各項要件及应践行之步伐，法令划定应不厌求详。”因为地皮征收牵扯面甚广，台灣地域其他一些首要的法令律例，如《地皮法》、《施行都會均匀地权条例》、《都會规划法》、《嘉奖投资条例》及《施行耕者有其田条例》等均将其作为专门内容予以规范。由此也造成地皮征收的打点步伐與抵偿項目尺度纷歧、纷争不竭，既晦气于用地获得，也晦气于权力庇护。为此，台灣地域早在2002年专门制订并施行《地皮征收据例》，以此作为地皮征收的根基法。
在地皮征收范畴方面，台灣地域将大众长处分为两类，采纳分歧的征收方法。台灣地域将“所拟创办的大众奇迹或征收目标，须存在足以褫夺私家财富权的大众长处”，作为地皮征收的最首要要件。不外，台灣地域将“大众长处”必要分为“创办公益奇迹”及“施行‘國度’經济政策”两类。前者采纳“一般性征收”，后者采纳“政策性征收”：一般性征收顺从國际通行的“公益目标”原则，划定创办國防、交通、公用、水利、大众卫生及情况庇护等10类大众奇迹，并合适一般征收要件，得以申请征收私有地皮。而政策性征收是台灣地域比力特别的征收方法，《地皮法》划定，当局构造因施行“國度”經济政策时，得征收私有地皮，但应以法令划定者为限。可是，不管是该法仍是《地皮征收据例》，均未對經济政策的寄义予以明白界定。从法令划定和现实操作来看，这種征收主如果指“區段征收”，如其《地皮法》划定，“區段征收”为施行“國度”經济政策之手腕之一。
在地皮征收标的方面，台灣地域對地皮征收标的物的划定很是明白。一是征收的重要标的物为地皮所有权，但在地皮征收后，其上所凭借的他項权力将随之归于歼灭。他項权力包含地上权、不動产役权、典质权鹹酥雞推薦, 、典权、永佃权、租赁权，耕耘权、基地及耕地租用权，矿業权、水权等。二是有些奇迹，如公共捷运@體%94r33%系或嘉%vy844%奖@民間机构兴修交通扶植，只必要穿越地皮上空或地下，没有需要征收地皮所有权。从事这種奇迹的机构须先就所需用的空間范畴，經由过程协定方法获得地上权。若是协定不可，准予經由过程征收获得地上权。三是征收地皮时，地皮改进物一并征收。但如下情景除外：地皮改进物所有权人请求取回，并自通知布告之日起15日内自行迁徙；宅兆及其他怀念物必需迁徙；修建改进物依法律划定再也不制作；农作改进物的種类或数目與正常情景不相那时，其不至关部门；其他法令还有划定。四是征收地皮或修建改进物的残存部门因面积太小或地形不整，致使没法举行至关利用，所有权人可以从征收通知布告之日起一年内向主管构造申请一并征收。五是奇迹、现供大众奇迹利用的地皮、耕地、自行迁徙的改进物、依法律划定不克不及制作或與正常莳植数目明显不至关者，和法令还有划定的情景，尽可能防止征收。
征地步伐，权力表达充实
地皮征收的另外一要件是，在强迫获得私家地皮权力时，必需按照法定步伐。在我國台灣地域，地皮征收步伐除保有通用的征收申请、批准、履行等，还设置了地皮征收的前置和后续步伐，为地皮所有权人更充实地表达定见和保护权力供给了法令空間。
一方面，依照台灣地域《地皮征收据例》的划定，需用地皮人在申报地皮征收时，必需颠末三項前置步伐。第一項是勘选用地。需用地皮报酬公益奇迹必要提出用地需求前，应答所兴处事業的性子及现实必要予以核实，勘选得当用职位地方置及范畴。在勘选所征收地皮的位置及范畴时，应选择使丧失起码的处所，并应尽可能防止耕地。第二項是协定价购。征收是获得地皮的“最背工段”而非“优先手腕”。协定价购轨制是施行征收的前置步伐，需用地皮人必需践行协定价购步伐，并以不低于征收抵偿费的代价协定打点。第三項是举行公听會。需用地皮人在奇迹规划报请目标奇迹主管构造允许前，应举办公听會，听取地皮所有权人及厉害瓜葛人的定见。需用地皮人在申请征收前，应以书面通知地皮及地皮改进物所有权人在一按期限内报告定见。
另外一方面，若是需用地皮人没有按照征收规划利用该地皮，或因所征收的标的不属于非征收不成的情景，从而致使地皮没法利用，就不能不启動撤消征收及收回权等后续破例步伐。在撤消征收步伐方面，合用的情景有如下几種：因功课毛病或工程设计变動，导致原征收地皮不在工程用地范畴内；通知布告征收时，都會规划已划定對所征收地皮采纳结合开辟、市地重划或其他方法开辟；在征收规划起头施行前，其创办的奇迹已产生扭转，或创办的实業规划已刊出；还没有根据征收规划完成利用的地皮，因环境产生变革，导致原征收地皮的全数或一部门已无利用需要。而在收回权方面，台灣地域地皮法令划定，一般征收的地皮在征收终了后应当即依征收规划投入利用，需用地皮人如未在刻日内依征收规划起头利用，原地皮所有权人可以在一按期限内申请照原征收价额将地皮收回。《地皮征收据例》對申请收回地皮权的情景作了明白划定：征收抵偿费發放终了届满3年，未依征收规划起头利用；未按批准征收时原定的兴处事業項利用；依原征收规划起头利用后未满5年，厥后未继续按照征收规划利用。
征收抵偿，尽显公允原则
抵偿额简直定與施行，是地皮征收的焦点，“地价”是施行地皮征收抵偿的根本。从实际环境来看，争议至多的就是地皮所有权與改进物的抵偿问题。
关于地价简直定，台灣地域有通知布告地皮现值和通知布告地价两項。所谓通知布告地皮现值，是直辖市或县（市）当局對付辖區内的地皮，依划定常常查询拜访其地价動态，體例地价區段图并估量區段地价后，提經地价评断委員會评定而得。各地體例的地皮现值表于每一年1月1日通知布告，作为地皮移转及设定典权时，申报地皮现值的参考，并作为主管构造审核地皮移转现值及抵偿征收地皮地价的根据。按照《均匀地权条例》，通知布告地皮现值靠近一般正常买卖代价。通知布告地皮现值如能调解到靠近一般正常买卖代价，不但能使被征收地皮所有权人的权柄得到充实保障，也能够到达均匀地权、涨价归公的政策方针。
同时，台灣地域还划定，在《均匀地权条例》实施區域，应周全履行划定地价。划定地价后，每三年从新划定地价一次，需要时可以耽误。每三年从新划定的地价，一般称为“通知布告地价”。台灣地域的地价评估重要分为三大步调：第一步是地价查询拜访。抽查近来两年内地皮市价或收益代价，作为肯定尺度地价的根据。第二步是肯定均匀地价。当场价附近及地段相连或地目不异的地皮，划分地价品级，并就每品级抽查宗地市价或收益代价，以其均匀数或中数为各種地价品级的均匀地价。第三步是由各地域的地政构造报请，将均匀地价颁布为尺度地价。斟酌到地价在某段时代内过快上涨的环境，《地皮征收据例》还划定：“地价申报满五年，或一年届满而地价已较原尺度地价有50%以上增减时，就要从新划定地价”。
关于抵偿额简直定，按照地皮征收时酿成的现实影响，抵偿包含地皮、地皮改进物（修建改进物及农作改进物）抵偿费、地皮改进用度、業务丧失、迁徙费等。一是征收的地皮，依照征收当期的通知布告地皮现值抵偿地价。在都會规划區内的大众举措措施保存地，按邻接非大众举措措施保存地的均匀通知布告地皮现值抵偿其地价。这两項在需要时可以加成抵偿。其加成抵偿成数，由直辖市或县（市）主管构造對照一般正常买卖代价，提交地价评断委員會于评断昔时期通知布告地皮现值时评定。
二是修建改进物及农作改进物。修建改进物抵偿费，按征收那时该修建改进物的重修代价估定。农作改进物抵鐵皮屋,偿费，在农作改进物被征收时與其發展成熟时相距一年之内的，按成熟时的作物估定；跨越一年的，按其莳植及培养用度，并参考现值估定。修建改进物及农作改进物抵偿费，由直辖市或县（市）主管构造會同有关构造估定。其查估基准，由中心主管构造肯定。
三是地皮改进用度。被征收地皮通知布告前已领有修建执照和在农地长进行的地皮正当改进部门，其已付出的地皮改进用度，应赐與抵偿。
四是正当業务丧失。修建改进物原供正当業务之用，因征收而致使業务@遏%Z4F5g%制或業%p8TmQ%务@范围缩小的丧失，应赐與抵偿。该抵偿基准，由中心主管构造审定。
五是迁徙费。包含因迁徙的标的物、生齿、動力机具、出产原料、谋划装备、水产养殖物或畜产等。该抵偿基准由中心主管构造审定。
关于抵偿费的發核，由需用地皮人包袱，并由直辖市或县（市）主管构造转發。征收抵偿费于通知布告期满15日内發给。当抵偿费發放终了后，需用地皮人将原始获得相干权力，原地皮所有权人的他項权力将因征收而歼灭。對原地皮所有权人地皮上他項权力的了债，由当事人期限自行协定，直辖市或县（市）主管构造依协定成果代为了债。若是协定不可，抵偿费将存入地皮征收抵偿费保管专户。原所有权人的权力义务，在应受抵偿费發放终了时终止。
若是被征收人在征收通知布告期内對抵偿估定有贰言，将提交地价评审委員會复议。若是地皮权力瓜葛人还不平复议成果，将依法提起行政接济。一旦成果有变更，其应抵偿价差得于成果肯定之日起3個月内發放。若是应受抵偿人回绝受领或没法受领，抵偿费将在应發给刻日届满第二天起3個月内，存入保管专户保管，并通知应受抵偿人。自通知投递之日起，受抵偿人如逾15年仍未领取抵偿费，则被收返國库。
區段征收，当局公众共赢
在台灣地域，除基于“公益目标”的一般征收外，另有一类比力特别的征收方法，即所谓“區段征收”。它是由当局基于大众长处和相干法令，以征收方法强迫获得必定區域内的私有地皮及改进物所有权落后行的总體开辟。
區段征收分歧于一般征收，它本色上是一種具备当局强迫性，同时又具备当局與公众互助性的总體开辟方法。區段征收是当局基于都會开辟扶植、旧都會更新、屯子社區更新或其他开辟目标必要，對付必定區域内的地皮全数予以征收。區段征收的地皮从新加以计划收拾后，当局获得开辟所需的地皮及大众举措措施用地、國民室第用地及其他可供修建用地，原地皮所有权人领回必定比例抵价地，再将残剩地皮举行公然标售、标租或设定地上权，并将地皮处罚后的收入用于了偿开辟总用度。此中，對原地皮所有权人采纳抵价地抵偿方法，就至关于地皮所有权人與当局举行的“互助开辟”，即由地皮所有权人供给地皮，当局供给开辟用度。區段地皮开辟后，地皮所有权人领回抵价地作为抵偿，享遭到地皮操纵价值提高、大众举措措施完美及糊口品格晋升等多重长处；当局则經由过程这类方法无偿取患了大众举措措施用地、國宅用地及其他可供修建用地，也節流了巨大的扶植經费付出，促成了都會成长。因而可知，區段征收是一種公私互利、当局與公众共赢的办法。
對付區段征收的范畴，台灣地皮相干法令及地皮征收据例有明白划定。以下情景下可以实施區段征收：新设都會地域的全数或部门在施行开辟扶植时；旧都會區为大众平安、大众卫生、大众交通必要或促成地皮公道利用而施行的更新；都會地皮开辟新社區；屯子社區为增强大众举措措施，改良大众卫生必要，或共同农業成长计划施行的更新或新社區开辟；都會地皮中的农業區、庇护區变動为修建用地或工業區变動为室第區、贸易區；非都會地皮施行的开辟扶植。
在區段征收中，對抵价地原地皮所有权人权力保障最首要的要件是抵价地抵偿。依照台灣地域相干地皮法令，抵价地由地皮所有权人申请，以征收后可供修建的抵价地举行折算以抵付地价抵偿。地皮所有权人领回的抵价地面积，由所辖直辖市或县（市）主管构造按其应领地价抵偿费與區段征收抵偿抵价总额的比率计较其应领的权力价值，并以现实领回抵价地的单元地价折算。抵价地面积，以征收总面积的50%为原则。如遇特别环境，也不得少于40%。若是举行过农地重划的，该重划地域部门不得少于45%。
對征地轨制鼎新的鉴戒意义
我國台灣地域的地皮征收也曾碰到过大量與咱们类似的问题，形成为了相對于成熟的轨制放置，對咱们推動征地轨制鼎新有首要的鉴戒价值。
一是关于地皮征收的范畴界定。在现行《地皮办理法》中，虽然昭示了“國度为了大众长处的必要，可以依法對地皮履行征收或征用并赐與抵偿。”可是，在都會地皮國有和屯子地皮團體所有两種所有制并存的款式下，又划定“任何单元和小我举行扶植，必要利用地皮的，必需依法申请利用國有地皮”，由此致使工業化、都會化用田主要經由过程征处所式获得，这也是造成当前地皮问题的首要缘由。我國此后10年仍处于工業化、都會化快速成长期，若是彻底采纳成熟市场經济體只有公益目标才容许履行征收的做法，生怕难以求得各方长处均衡。台灣地域将地皮征收區别为“一般征收”和“政策性征收”的做法，可能加倍可行。對付“创办公益奇迹”的用地，采纳一般征收，并以罗列法昭示创办公益奇迹的事項。對付“施行‘國度’經济政策必要”的大众长处用地，采纳政策性征收，详细抵偿、地皮分派和地皮溢价处罚鉴戒台灣區段征收的法子。
二是关于地皮征收步伐。我國现行的《地皮办理法》关于地皮征收步伐的划定主如果关于用地者若何向当局打点审批手续，只是在征地抵偿安顿方案肯定后，才请求“有关处所人民当局理当通知布告，并听取被征地的屯子團體經济组织和农夫的定见”。这类将被征地者表达定见和长处诉求后置的做法，造成当局征地毫无束缚，轻易构成当局與农夫對峙。台灣地域的征地前置步伐设计值得鉴戒，即在进入本色性征地前，请求用地者的选址必需尽可能避开耕地，先行與农夫團體举行协定价购和召开公听會，听取被征地农夫團體的定见和长处诉求。此外，台灣地域地皮征收后续步伐中设定撤消权和收回权的轨制，也值得鉴戒。
三是关于一般征收的抵偿。现行《地皮办理法》中采纳农用地产值倍数抵偿法子，广受诟病。台灣地域采纳通知布告地皮现值的法子抵偿，虽然也因低于地皮市价，遭到被征收地皮所有权人的抵制和讨价还价，但其法理和地皮权力实现价值更加可取。此次《地皮办理法》的修订，若是继续沿用农地产值倍数抵偿，被征地农夫将难以接管。若是彻底按市场价值抵偿，除农夫之外的长处相干方也难以接管。建议采纳通知布告地皮现值举行抵偿的法子。但要使这一抵偿法子得以施行，还必要附加几項轨制放置：容许團體扶植用地在合适计划和用地管束下进入市场买卖，由此构成的地皮市场代价作为通知布告地皮现值的参照；履行划定地价；建立地价评断委員會對區段地价和通知布告地皮现值举行第三方评定。
四是关于區段征收。在台灣地域的地皮征收中，區段征收是對咱们今朝处置地皮利用與权柄抵偿中最有价值的轨制。在沿海經济發财地域、都會區域和屯子社區扶植中，若是继续沿用现行的征地抵偿轨制，不但举高扶植本钱，也晦气于原地皮权力人长处庇护。建议将“區段征收”明白写入《地皮办理法》和團體地皮征收据例中。明白施行區段征收的范畴、抵偿法子、抵价地比例、当局區段征收后的用地范畴，和残剩地地皮出让后的收入用处。(國务院成长钻研中間屯子經济钻研部副部长 刘守英)
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