田園综合體、休閒庄園等乡村文旅項目如何破解农地建设问题,避免违...
2018年7月11日，四川某地投资6亿的近郊休閒遊览項目被拆掉，本地特点的灰瓦、木梁、白墙、茅茅舍檐在钢筋铁臂的挥動下化为废墟。官方回应要点摘录：该公司未經河山、计划等相干本能机能部分核准，私行占用耕地构筑建（构）筑物近万平方米，河山、计划和属地当局均屡次口头和书面告诉其私行构筑举動系违法举動，屡次责令遏制违法构筑举動，但该企業均不予理睬，继续其违法举動，相干部瑪卡保健食品,分依法启動相干法律步伐。衡宇及建（构）筑物违背了《中華人民共和國城乡计划法》第四十条的划定，属违法扶植，存在紧张平安隐患，请求撤除。
官方根据：
2010年，《河山资本部农業部关于完美举措措施农用地办理有关问题的通知》（河山资發〔2010〕155号），文件指出：在以农業为依靠的休閒参观項目和各種农業園區，触及扶植永恒性餐饮、留宿、集會、大型泊车场、工场化农产物加工、中高级展销等的用地，不属于举措措施农用地范畴，按非农扶植用地办理。确需扶植的，必需合适地皮操纵计划，依法打点扶植用地审批手续。
2014年10月，《河山资本部、农業部关于进一步支撑举措措施农業康健成长的通知》河山资發〔2014〕127号，文件请求：如下用地必需依法依规按扶植用地举行办理：谋划性食粮存储、加工和农机农资寄存、维修场合；以农業为依靠的休閒参观度假场合、各種庄園、酒庄、田舍樂；和各種农業園區中触及扶植永恒性餐饮、留宿、集會、大型泊车场、工场化农产物加工、展销等用地。
文旅财产类項目，一般位于都會區计划范畴外，在都會用地指标都不克不及知足确当下，文旅項目要获得正当的扶植用地指标，至关坚苦。很多企業开辟遊览用地时，常常打擦边球，好比浙江某企業在农業用地上排挤，构筑空中楼房，为了包管在耕地内“农地农用”，若是严酷按河山法履行，这栋修建无疑是违法的。
切记：触及地皮的问题，必定要跟处所当局先签合同再扶植，不然后果自傲！
农用地转为扶植用地理当打点农用地转用审批手续。农用地转用审批指农用地依照地皮操纵整體计划变化为扶植用地的审批权限和审批步伐。
↓↓↓农用地转为扶植用地流程↓↓↓
1、预选合适计划的农用地
农用地转用、征用地皮，必需合适地皮操纵整體计划、都會扶植整體计划和地皮操纵年度规划。是以，用地单元在开端选定某农用地为扶植用地后，应起首向河山资本局、扶植部分、计划部分咨询是不是合适该农用地的各項计划。
▲计划必需合适原國度地皮办理局公布的《地皮操纵整體计划體例审批划定》(《國度地皮办理局令》第七号)的请求。
▲如该扶植項目列入國度河山资本局编写的《限定供地項目目次》，则处所人民当局核准供给扶植用地前，须先获得河山资本部允许，再实行核准手续。
▲如该扶植項目列入國度河山资本局编写的《制止供地項目目次》，则在制止刻日内，地皮行政主管部分不受理其扶植項目用地报件，各级人民当局也不核准供给扶植用地。
2、體例扶植項目可行性论证
确认该农用地可以用于扶植，再按照扶植部分的请求，举行和體例扶植項目可行性论证，向扶植部分提交用地申请，扶植部分审查合适的，颁布扶植項目标《选址定见书》。用地单元应按划定缴纳选址规费。
▲此中，农用地转用和地皮征收核准文件有用期两年。农用地转用或地皮征收經依法核准后，市、县两年内未用地或未施行征地抵偿安顿方案的，有关核准文件主動失效。
3、提出用地预审申请
用地单元持该《选址定见书》向同级河山资本局提出用地预审申请，由该河山资本局核發《扶植項目用地预审陈述书》。
▲扶植項目用地预审文件有用期为两年，自核准之日起计较。已预审的項目，如需對地皮用处、扶植項目选址等举行重大调解的，理当从新申请预审。
▲扶植用地单元申请预审，理当提交以下质料：
1.扶植項目用地预审申请表(该表由河山资本部同一划定);
2.预审的申请陈述，内容包含：拟扶植項目根基环境、拟选址环境、拟用地总范围和拟用地类型、弥补耕地开端方案;
3.需审批的扶植項目还应供给項目建议书批复文件和項目可行性钻研陈述。項目建议书批复與項目可行性钻研陈述合一的，只供给項目可行性钻研陈述。
▲如扶植項目涉密军事項目或是國务院核准的特别扶植項目用地的，扶植用地单元可直接向河山资本部提出预审申请。
▲河山资本局在自受理预审申请或收到转报质料之日起二旬日内，完成审查事情，并出具预审定见。二旬日内不克不及出具预审定见的，經卖力预审的河山资本局卖力人核准，可以耽误旬日。
4、预选合适计划的农用地
用地单元凭《扶植項目用地预审陈述书》向扶植部分、环保局等打点立項、计划、环保允许等手续，并缴纳各項审批用度;
▲情况庇护部分按照《中華人民共和國情况庇护法》和(86)國环字第003号《扶植項目情况庇护办理法子》對扶植項目举行审批。
▲某些扶植項目，还必要报劳動行政部分根据《扶植項目(工程)劳動平安卫生预评价办理法子》予以审批。
5、提出項目用地的正式申请
用地单元再持以上审批文件，向原预审的河山资本局提出項目用地的正式申请。
6、各级当局审批
河山资本局按照地皮操纵整體计划、都會扶植整體计划和地皮操纵年度规划，制定农用地转用方案、弥补耕处所案、征处所案和供处所案，分分歧类型，經各级人民当局审批。
▲能源、交通、水利、矿山、军事举措措施等确需零丁选址扶植的項目，在《國务院关于投资體系體例鼎新的决议》(國發〔2004〕24号)施行前核准立項的，仍按原划定报批用地;施行后，属國务院、國度成长鼎新等部分或省级人民当局核准、批准的零丁选址扶植項目，触及农用地转用和地皮征收的，报國务院核准;除此以外的零丁选址扶植項目，触及农用地转用和地皮征收的，报省级人民当局核准，此中征收地皮面积跨越省级核准权限的，地皮征收必需报國务院核准;扶植項目确需占用根基农田的，必需报國务院核准。
▲此中，如占用农用地没有触及占用耕地的，则不需制定弥补耕处所案;屯子團體經济组织占用本團體农用地和单元占用國有农用地的，不需制定征处所案。
7、打点征地手续
由河山资本局详细卖力對该农用地的所有权人和利用权人举行征用，签定抵偿安顿协定，按征地步伐打点征地手续。
▲此中，征用地皮的各項抵偿，应在征地抵偿安顿方案核准之日起3個月内，由用地单元全额付出。用地单元未定期全额付出到位的，当局不發放扶植用地核准书，屯子團體經济组织和农夫有权回绝扶植单元开工用地。如征用屯子團體地皮，征地抵偿款也可由河山资本局拜托用地单元直接向被征地屯子團體經济组织付出。
▲國度征用地皮的，按照法定步伐核准后，由县级以上处所人民当局予以通知布告并组织施行。
▲征用地皮的，依照被征用地皮的原用处赐與抵偿。征地抵偿包含地皮抵偿费、安顿补贴费、青苗抵偿费和地上附着物抵偿费。征用耕地的地皮抵偿费，为该耕地被征用前三年均匀年产值的六至十倍。
征用耕地的安顿补贴费，依照必要安顿的农業生齿数计较。必要安顿的农業生齿数，依照被征用的耕地数目除以征地前被征用单元均匀每人占据耕地的数目计较。
每個必要安顿的农業生齿的安顿补贴费尺度，为该耕地被征用前三年均匀年产值的四至六倍。可是，每公顷被征用耕地的安顿补贴费，最高不得跨越被征用前三年均匀年产值的十五倍。地皮抵偿费和安顿补贴费的总和不得跨越地皮被征用前三年均匀年产值的三十倍。
8、领取用地核准文件
河山资本局按照核准的供处所案，在征地的抵偿、安顿补贴完成后，向用地新店支票借款,单元發出核准用地文件和《扶植用地核准书》。
9、缴纳出让费，得到地皮合用权
地皮征用后，该地皮即成为國有地皮，由河山资本局與地皮利用者依照相干划定，签定《國有地皮有偿利用合同》出让供地。用地单元按商定缴纳出让用度。
10、起头扶植合用地皮
签定合同并按约缴纳用度后，用地单元才真正得到该地皮的利用权，用地单元便可打点扶植項目标相干审批手续予以施工扶植。
田園综合體的地皮政策與操作
田園综合體因此农業、屯子用地为载體，以功效复合化、开辟園區化、主體多元化为特性，交融“三生”功效的新型“三农”复合载體。對地皮政策的理解與操作，是打造田園综合體的关头身分。
2017年2月5日，“田園综合體”一词被正式写入中心一号文件，文件解读“田園综合體”模式是当前村落成长新型财产的亮点行動。田園综合體因此农業、屯子用地为载體，以功效复合化、开辟園區化、主體多元化为特性，交融“三生”功效的新型“三农”复合载體。
田園综合體的呈现有其必定性：經济新常态下，农業成长承当更多的功效，传统农業園區成长模式固化，转型进级面對较大压力；农業供应侧鼎新，社會本钱高度存眷农業，综合成长的指望较强；“史上最严地皮政策”影响下，地皮办理的强度愈来愈大，追求综合方法解决成长问题，田園综合體便应运而生，此中對地皮政策的理解與操作，是打造田園综合體的关头身分。
屯子地皮利用权获得方法
凡是而言，屯子地皮利用权获得方法有三種：
第一是地皮流转。此中第一種模式是地皮出租，包含地皮租赁和地皮利用权出租。这一模式的性子是按照《地皮办理法施行条例》举行地皮有偿利用的方法。地皮流转的第二種模式是地皮入股，这一模式是十七届三中全會提出的，旨在經由过程入股（股分互助）合同的情势，处置社員私有地皮。
第二種方法是屯子團體谋划性扶植用地入市。存量屯子團體扶植用地中，地皮操纵整體计划和城乡计划肯定为工矿仓储、商服等谋划性用处的存量屯子團體扶植地皮。
第三種方法是农夫宅基地操纵。2017年中心一号文件专门夸大提出，要完美新增扶植用地的保障机制，将年度新增扶植用地规划指标肯定必定比例，用于支撑屯子新财产、新業态的成长，容许經由过程村落整治、宅基地收拾等節省的扶植用地，經由过程入股、联营等方法，重点支撑村落休閒遊览、养老等财产和屯子三产交融的成长。
2017年中心一号文件针對地皮专項明白提出：兼顾和谐推動屯子地皮征收、團體谋划性扶植用地入市、宅基地轨制鼎新试点。周全加速“房地一體”的屯子宅基地和團體扶植用地确权挂号颁证事情。当真总结屯子宅基地轨制鼎新试点履历，在充实保障庄家宅基地用益物权、避免外部本钱强占節制的条件下，落实宅基地團體所有权，保护庄家依法获得的宅基地占据和利用权，摸索屯子團體组织以出租、互助等方法盘活操纵余暇农房及宅基地，增长农夫财富性收入。
休閒农業用田主要门类及限定前提
按照《地皮法》、《关于踊跃开辟农業多種功效鼎力促成休閒农業成长的通知》、《國务院办公厅关于推動屯子一二三财产交融成长的引导定见》(國办發93号)等一系列相干文件等政策律例，当前可作为休閒农業用地的门类重要有五风雅面：
一、农夫自有室第、閒置宅基地；
二、屯子團體扶植用地；
三、四荒地，荒山、荒沟、荒丘、荒滩等未操纵的地皮；
四、城乡扶植用地增减挂钩；
五、對投资扶植连单方面积到达必定范围的高尺度农田、生态公益林等，容许在正当合规条件下，操纵必定比例的地皮展开参观和休閒度假遊览、加工畅通等谋划勾当。
需注重的是，休閒农業用地存在一些限定前提：
一、不得占用根基农田；
二、不得超出地皮操纵计划；
三、严禁随便扩展举措措施农用地范畴。
针對这些限定，經常使用的“规避”法子如：用举措措施农用地的名义直接举行餐饮留宿的扶植；以扶植姑且出产用房名义举行构筑；修建采纳排挤布局，以知足不粉碎耕耘层的请求；构筑板屋或钢架房，即便查处也能低本钱撤除；以扶植温室大棚的方法建餐厅；用可挪動的集装箱和房车举行餐饮留宿勾当。以上法子存在较大不肯定性危害，建议需要修建举措措施应經由过程立項审批，申请扶植用地。
田園综合體的主流地皮获得方法
田園综合體的主流地皮获得方法包含：采纳地皮银行的方法；创建以地皮股分为根本的互助社；屯子閒置宅基地及烧毁场地的指标收拾與农林复垦；地皮置换、租赁、入股联营等。
田園综合體及其他类型村落遊览項目标备选地皮获得之道包含：
一、封闭矿區的地面原有扶植用地，可直接转为遊览举措措施扶植用地；在恢复活态情况的条件下，按必定比例(如10-20%)转为遊览举措措施用地，其余为工矿遗迹景观用地；
二、生态修养區村子搬家出的宅基地、新屯子扶植庄家上楼遗留的宅基地，可随机应变转为遊览举措措施扶植用地；
三、在大面积的丛林(跨越10公顷)绿地作为生态遊览资本时，容许有3-5%用地转为遊览举措措施用地；
四、其它荒地(非林地、非耕地、无其它生态价值的荒地)，經相干部分确认，原则上容许作为遊览举措措施用地。
村落振兴引导下的特点小镇、田園综合體、标致村落作为载體已上升到國度计谋层面！“特点小镇與田園综合體”的政策利好，作为处所当局、开辟商、运营及计划单元、金融投资机构等，必定要在遮天蔽日的概念钻研中“扒开迷雾”，2018年7月28日-30日村落振兴计谋下《第22届特点小镇與田園综合體模式立异與項目实操高端总裁峰會》将在杭州举办，特邀行業内20余位一线項目操盘手齐聚，从特点小镇與田園综合體政策机會、國度搀扶、建立申报、顶层设计、红利模式、策動创意、计划壯陽藥,设计、财产导入、落地要点、操盘实践、运营模式、IP打造、投融资模式、资本链接、項目考查等方面带您一块儿实战求真知、探灼见！
峰會 · 简讯
峰會时候：2018年7月28日—30日【为期3天，含实地項目考查】
峰會地址：中國-杭州
主理单元：北京壹方城智汇科技有限公司壹方城特点小镇财产同盟
参會职員：当局构造、开辟商、扶植单元、运营商、计划设计机构、投融资企業及相干财产链董事长、总司理及焦点高管
集會范围：400人
峰會 · 议程
28日上午：特点小镇與田園综合體地皮政策、建立实践解读及开辟性金融政策解读
國度發改委城镇中間副理事长—乔润令；
清大文产（北京）计划设计钻研院院长-李季；
中國特点小镇扶植與计划设计钻研院履行院长—陈安華；
28日下战书：特点小镇/田園综合體若何建立及运营模式立异與实践
蓝城團體履行总裁-傅林江；
都會意匠城镇计划设计（北京）中間开创人-朱冰；
國度级田園综合體朱家林項目倡议人、朱家林遊览項目开辟总司理-宋 娜；
上海橘野农業科技成长有限公司董事长一黄桂利；
28日晚上：接待晚宴+田園综合體特点小镇立异IP资本链接會
29日 上午：特点小镇與田園综合體IP打造、焦点价值立异提炼及实践
台灣前行政院客委會副主委—庄锦華 ；
中國开辟性金融促成會副會长、項目投融资专業委員會會长 —袁精華；
湖南浔龙河控股團體董事长、长沙县果園镇浔龙河村党支部布告 —柳中辉；
29日下战书：特点小镇與田園综合系统统解决方案及投融资立异模式解读
中國策動钻研院副院长—陈岑岭；
众安文旅團體开创人—王龙江；
壹方城文化财产钻研院院长-陈延年；
中國政企互助投资基金股分有限公司投资部总司理-周宁东；
高朋席及會員专享：
30日全天
标杆項目实地考查+钻研（項目卖力人全程陪伴讲授、小型集會钻研）
路线一、安吉-鲁家村（2017年财务部首批15個田園综合體试点之一）
路线二、田園东方（國度级田園综合體树模項目）
路线三、良渚文化村（海内四大文旅神盘）
27日晚上
1. 特点小镇/田園综合體地皮政策钻研 （國度發改委城镇中間原副主任，现任城镇中間副理事长、中國小城镇及城镇化钻研专家——乔润令）
2. “PPP模式”若何助力特点小镇/田園综合體扶植 （财务部、發改委PPP专家库专家成員 ，中國投资咨询有限责任公司 副总司理 ——谭志國）
报名方法Registration
主理方德律风：肖嘉伟15600597295（手机即微旌旗灯号，微信咨询请编纂“ 咨询峰會”）备注： 本峰會仅限相干企業焦点高层加入，會收取必定用度，请知悉。
壹方城-中國文旅/特点小镇全财产链一站式平台，作为行業办事模式的创始和领跑者，壹方城致力构建中國文旅/特点小镇及村落振兴财产企業家和介入者共建、同享、双赢行業生态平台，接待更多的朋侪能一块儿介入配合鞭策行業生态的成长和完美,一块儿助力于村落振兴计谋的施行……
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