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台湾地区不动产中介服务业经验与借鉴
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admin
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2020-10-20 12:17
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台湾地区不动产中介服务业经验与借鉴
    台湾地域不动产中介办事业包含：不动产估价业、不动产掮客业和地皮挂号代办署理业。台湾地皮挂号代办署理的汗青可以上溯到清代康熙时代，不动产估价业在台湾也有半个世纪进程。台湾不动产掮客业是比年来快速成长的新兴行业，它对不动产市场的创建和买卖的成长有不成抹灭的进献。不动产从制作之初到完成，有很多专业人士，如修建师、估价师、掮客人及地皮挂号代办署理人等都赖以谋生。为了各业有明白的执业方针与标的目的，台湾地域接踵公布了《不动产掮客业办理条例》、《不动产估价师“法”》和《地政士“法”》，为健全台湾地域不动产买卖轨制奠基了根本。
    台湾地域的不动产中介办事业履历了较长的岁月，在行业规范办理方面堆集了丰硕的资讯，咱们在举行大陆房地产估价业与掮客业鼎新时，创建地皮挂号代办署理轨制时可以鉴戒其有利履历。
    1、依法办理与律例配套扶植
    台湾地域近二十年来，不动产买卖量与日剧增，陪伴而来的买卖胶葛已跃居各种消费诉讼案件的首位。为增强不动产中介办事业的办理，台湾地域早在1980年就参考美日两国有关不动产中介办事轨制，着手钻研不动产中介办事相干行业的“立法”，颠末近二
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,十年的尽力，均衡各方长处，终究活着纪之交出台了三部不动产中介办事行业的“法令规范”。
    上述法令的公布，阐明台湾地域当局对三个行业的承认，并纳入“法令规范”的范畴。同时晋升了从业职员的社会职位地方及公信力，具备踊跃意义。也表白台湾地域不动产中介办事轨制根基创建。
    为了共同上述三个“法令”的履行，台湾地域还制定了一系列相干配套“律例”，重要有：不动产估价师“法”实施细则、不动产掮客业办理“条例”实施细则、地政士“法”实施细则、不动产估价技
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,能法则、不动产估价师估价履历认定尺度等。同时台湾地域各地按照本地现实环境，又别离制订了关于从业职员继续教诲、培训机构认定、赏罚事项、公会组织等方面的详细施行法子。
    大陆不动产中介办事业的鼓起已有十余年的汗青，但在法制扶植方面仍是相对于滞后，缘由是多方面的，十分首要的一个方面是不动产中介办事业的多头办理。若何理顺办理体系体例、创建和完美行业律例系统是当务之急。
    2、严酷资历认证 施行证照轨制
    台湾地域对公事职员和专业技能职员的认证十分严酷，专门建立测验院卖力该项事情。在台湾地域从事不动产中介办事，必需经由过程测验院组织的专业技能测验，再向主管部分申请领取资历证书。
    不动产中介办事业专门职业及技能职员测验分为：高档测验、平凡测验和特种测验三种。
    对付不动产估价师而言，分为高档测验和特种测验，加入高档测验的考生，必需是不动产相干专业的大学专科以上结业生，或是其它专业，但有在指定进修机构学过最少五门不动产划定课程；加入特种测验的考生，必需是《不动产估价师“法”》实施前已从事不动产估价营业满三年，并具备专科以上学历；两种测验的科目不异：（1）国文、（2）民法物权与不动产律例、（3）地皮操纵律例、（4）不动产投资与市场阐发、（5）地皮经济学、（6）不动产估价理论、（7）不动产估价实务。
    对付不动产掮客人而言，分为平凡测验和特种测验。高中结业生均可以加入平凡测验，测验科目：（1）国文、（2）民法概要、（3）不动产估价概要、（4）地皮法与地皮相干税法概要、（5）不动产掮客相干律例概要。凡在《不动产掮客业办理“条例”》实施前已从事不动产中介或代销营业满二年，并具备高中以上学历者，可以加入特种测验，测验科目：（1）国文、（2）民法概要、（3）不动产相干律例概要、（4）不动产相干税法概要、（5）不动产掮客相干律例概要。
    对付地皮挂号代办署理人（地政士）而言，只有平凡测验一种，高中结业生均可以加入，测验科目：（1）国文、（2）民法概要、（3）地皮律例、（4）地皮挂号实务、（5）地皮税律例。
    台湾地域专业技能职员测验的经由过程率（合格率）比力低，从一个侧面反应了测验的权势巨子性与公道性。比方2003年不动产估价师高档测验报名988名，实考人数468名，合格人数21名，合格率4.5%；2003年不动产掮客人平凡测验报名3815名，实考1582名，合格78名，合格率4.9%。可见要经由过程测验，难度是至关大的。台湾地域不动产估价师应具备大学专科以上学历，请求最高。而不动产掮客人和地政士只请求具备高中学历便可。
    大陆估价师测验也举行过屡次，从测验难度、测验科目及合格率看，都不及台湾地域规范和严酷，社会荣誉有待提高。是否是在不动产中介办事企业事情的职员都必需得到甚么“师”的证书呢？值得探究。
    3、履行执业挂号与换证轨制
    台湾地域对不动产中介办事的执业前提有明白的划定。执业职员获得资历证书后，需向主管构造申请挂号，领取开业执照，才具有执业资历。开业执照有用期通常是4年，期满前，执业职员应加入主管构造承认的培训机构举行的专业培训，凭完成的证实文件，向主管构造打点换发开业执照。
    台湾地域对不动产估价师执业有“具备二年以上估价实务履历”的限制前提。对不动产掮客人执业有“具有一年以上掮客业务员履历”的限制前提。台湾地域将掮客职员分为两类：掮客人和掮客业务员。前者必需经由过程当局测验，并得到掮客人证书；后者经主管构造或其承认的机构举行不动产掮客业务员练习（很多于30小时）及格或不动产掮客人测验合格，并向主管构造指定的机构、集团挂号及领有不动产掮客业务员证实。“掮客业务员”的职责是协助掮客人履行中介或代销营业，其职位地方较低。
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,bsp   台湾地域不动产中介办事业从业职员继续教诲（四年中）的根基划定是：不动产估价师很多于36小时，不动产掮客人很多于30小时、不动产掮客业务员很多于20小时，地政士很多于30小时。
    台湾地域在不动产中介办事行业履行的执业挂号与继续教诲轨制值得大陆鉴戒。
    4、增强自律办理 履行“业必归会”轨制
    在台湾，不动产中介办事企业经主管构造允许，办好公司、事件所或贸易挂号，并别离参加所属分歧行业的公会才能起头业务，此称为“业必归会”轨制，其目标在于行业自律与办理。公会的运作分为地域性的行业公会及天下性的公会结合会二级。企业在参加公会时依划定需缴纳钻研成长经费。台湾不动产中介办事业有“地政士公会”、“不动产估价师公会”、“中介业公会”和“代销业公会”。
    大陆不动产中介办事业也有参加“协会”或“学会”的划定，但不是强迫性的。为便于行业自律办理，咱们认为有需要履行“业必归会”轨制。
    5、奖优惩劣 净化行风
    不动产估价师对不动产估价学术、技能、律例或其它有关不动产估价事宜的钻研或协助钻研，有重大进献者，处所主管构造报请上级主管构造予以嘉奖。
    不动产估价师有违背划定者，应依其情节轻重予以告诫、破产、除名等惩罚。
    不动产掮客业或掮客职员若有以下优秀业绩，处所主管构造报请省或直辖市主管构造予以嘉奖：（1）促进不动产买卖平安、公允、促成不动产掮客业健全成长，有优秀表示。（2）保护消费者权柄成就卓著者。（3）对付不动产相干律例的钻研或建议有重大进献者。
    不动产掮客业或掮客职员有以下举动者应予惩戒：（1）不实报告或许诺。掮客业者有义务将物件资料据实充实告诉消费者，若有不实报告或暗藏首要信息、假造证件等，均属违法。（2）违背竞业划定。比方掮客职员没有专任于单一业者的业务地方，却没有将实情告诉客户，轻易造成客户误会激发胶葛。（3）不合法手腕攫取长处。比方掮客职员虽己寻获买主，却又转头请求卖方以较低代价让售，以赚差价的犯警举动。（4）其他。如不实告白或专业能力不足、主任掮客人对部属未尽监视责任，或以诈欺手腕获得证照等。
    地政士有以下情景者，处所主管构造应予嘉奖：（1）履行地政营业持续二年以上，成就良好者。（2）有助改造地皮挂号或其它地政营业的钻研或著作，进献卓著者。（3）揭发检举卖弄地皮挂号案件，确能避免犯恶行为，保障人民财富权柄者。（4）协助当局推广地政营业，成就卓著者。
    违背有关划定的地政士，依其情节轻重，予以分歧处罚，重要惩戒有：告诫、遏制履行营业2个月以上2年如下或除名。
    因而可知，台湾地域对不动产中介办事业及从业职员的赏罚轨制十分严正，值得大陆相干行业鉴戒。
    6、创建补偿轨制 保障公众权柄
    不动产估价师受拜托打点各项营业，应遵照诚笃信誉原则，不得有不合法举动及违背其营业上应尽的义务。因为不动产估价师的错误，致使拜托人或厉害瓜葛人受有侵害者，不动产估价师或企业应负侵害补偿责任。
    按照《不动产掮客业办理“条例”》的划定，执业职员在开业前应缴存业务包管基金。基金缴纳尺度：以掮客人人数计较，30人之内者每人缴纳新台币25万；第31人起至第60人之内每人缴纳新台币10万元；第60人以上每人缴纳新台币5万元。业务包管金由不动产中介掮客业或代销掮客业同行公会天下结合会指定的金融机构设置业务包管基金专户贮存，并构成办理委员会卖力保管。基金的孳息部门，重要用于健全不动产掮客轨制。
    因为可归责于掮客业的缘由不克不及实行拜托左券，致拜托人受侵害时，由该掮客业负补偿责任。掮客业因掮客职员履行中介或代销营业中成心或差错致使买卖当事人受侵害者，该掮客业应与掮客职员负连带补偿责任。若掮客业及掮客职员无足够财富可供履行而未能彻底补偿时，此时业务包管基金可就必定额度内代为补偿。固然，业务包管基金不成能@担%kN7妹妹%当@无穷责任，是以，基金除此予分管部门外，对该掮客业及掮客职员有求偿权。
    台湾地域在地皮挂号代办署理中引进了签证轨制。签证人需具有至关高的前提：（1）经地政士公会天下结合会举荐者。（2）近来五年内，此中二年主管稽征构造审定之地政士履行营业收入总额达必定金额以上者。合适划定的地政士，可以向处所主管构造申请签证人挂号。挂号后的地政士在受托打点营业时，可以对@左%37221%券或协%7449E%定@的签定人打点签证，具备法令效劳，没必要再打点公证。地政士打点签证营业前，应向地政士公会天下
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, 结合会缴纳签证包管金新台币20万元，作为签证基金。地政士打点签证营业，因签证不实或毛病，致当事人受侵害者，签证人应负侵害补偿责任；其未能彻底补偿的部门，由签证基金于每签证人新台币400万元范畴内代为付出，并由地政士公会天下结合会对该签证人求偿。
    7、与国际接轨 部门行业对外开放
    在台湾的外国公民，加入不动产估价师测验、不动产掮客人测验或加入掮客业务员练习，领有合格证书者或练习及格者，经主管部分允许可以受雇于掮客业为掮客职员。领有不动产估价师证书或不动产掮客人证书的在台外国公民，经主管构造允许后可以在台湾地域执业。但外国公民不克不及从事地皮挂号代办署理。
    参加WTO后，跟着市场的开放，外洋不动产中介办事团体将获准进入中国展开营业，咱们的当局和不动产中介办事业，应遵守国际瓜葛准则和国际老例，尽快创建健全咱们的律例系统和准则系统，提高本身竞争力，以应答新的机会和挑战。
    参考文献（References）：[1] 赵达文. 不动产掮客业办理条例解析[J]. 现代地政，1999，（2）：24—27.
    [2] 张元旭. 不动产估价师立法后之政策走向[J]. 现代地政，2001，（4）：17—22.
    [3] 王进祥. 地政士法立法后之期许[J]. 现代地政，2002，（4）：22—23.
    [4] 林英彦. 不动产估价效法通事后亟待解决的问题[J]. 现代地政，2001，（4）：23—24.
    中国房地产估价师
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