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標題: 台灣土地估价與地价管理一 [打印本頁]

作者: admin 時間: 2020-12-30 17:57
標題: 台灣土地估价與地价管理一
台灣地皮估价的根基法子重要有：交易实例比力法、收益本钱化法、本钱法和地皮开辟阐發法等。因为台灣地皮估价受日本影响很大，是以台灣在地皮估价实务中主如果采纳交易实例比力法。比年来贏家娛樂城,，跟着日当地价泡沫的幻灭，台灣和日本同样，也在反思對交易实例比力法过于倚重的不妥的地方，起头器重收益本钱化法等法子的利用。

交易实例比力法。在现实利用中，台灣采纳的是間接比力法，即在比力批改进程中要借助假设的尺度宗地，起首把比力实例的各項前提举行尺度化批改，批改到地点區域尺度宗地的前提，再将该尺度宗地举行區域批改，批改到待估宗地地点區域的尺度宗地，然落后行個體身分批改，批改到待估宗地的各項前提。批改进程中必要減肥方法,斟酌的批改身分主如果：地皮利用管束、交通运输、天然前提、地皮改进、大众扶植、工商勾当、衡宇修建近况、地皮操纵近况、将来成长趋向及其他影响身分。

收益本钱化法。收益法的估价步伐为：肯定总收益及总用度，据而计较净收益，选择得当之收益本钱化率后依公式计较收益代价。收益代价的计较公式有：

1.地皮收益代价=地皮纯收益÷地皮收益本钱化率

2.地皮收益代价=（房地连系體纯收益-修建改进物纯收益）-地皮收益本钱化率

3.修建改进物收益代价=修建改进物折旧后之纯收益÷修建改进物收益本钱化率

4.修建改进物收益代价=修建改进物折旧前纯收益÷（修建改进物收益本钱化率修建改进物现有价值将来每一年的折旧率）

5.修建改进物收益代价=（房地连系體折旧后纯收益-地皮纯收益）÷修建改进物收益本钱化率

6.修建改进物收益代价=（房地连系體折旧前纯收益-地皮纯收益）÷（修建改进物收益本钱化率修建改进物现有价值将来每一年的折旧率）

此中，有关本钱化率，可选择最具一般性投资财富报答率为基准，比力察看该投资财富與勘估标的個體特征的差别，并就個體畅通性、危害性、增值性及办理上的难易水平等身分加以比力推算；也可燒燙傷藥膏,选择與勘估标的@不%8927y%异或类%63kV7%似@的几個净收益除以比力标的代价加以比力推算。

地皮开辟阐發法。之前台灣其实不把地皮开辟阐發法作为一個根基的地皮估价法子，认为它不是一個自力的估价法子，必要借助其他估价法子。但跟着估价实践的深刻，特别是跟着都會快速成长，市區地皮买卖削减，买卖案例难以获得，出格是對付地皮开辟估价，开辟阐發法利用增多，且很是合用。是以，在2001年10月颁布的台灣《不動产估价技能法则》中，把地皮开辟阐發法作为根基地皮估价法子之一单列出来。

地皮开辟阐發法去除狐臭產品,代价计较公式为：

V=[S/（1 R）/（1 I）-（C M）]，此中，V为地皮开辟阐發代价，S为@开%128V2%辟或修%pr52F%建@后预期总贩卖额，R为公道的利润率，C为@开%128V2%辟或修%pr52F%建@的直接本钱，M为@开%128V2%辟或修%pr52F%建@的間接本钱，I为@开%128V2%辟或修%pr52F%建@所需总本钱的本钱综合利率。

本钱法。台灣地域的本钱法多用于修建物估价，用于查估地皮代价时，一般指未开辟操纵的地皮本钱，加之开辟用度及公道利润求取开辟后的地皮代价。

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