|
|
每经记者 杨羚强 发自上海
跟着中国人愈来愈多地走出国门，中国房地产企业的“出海”步调也在加速。特别是近来几年，延续的调控事后是海内房产市场起头下滑。在严重的情势眼前，愈来愈多的房企将眼光转向海外。万科在美国开辟的房产遭到本地华人热捧的案例，让很多房企决议计划者信赖，走出去，会有别样的一片天。
纷歧样的市场空间、纷歧样的消费群体和纷歧样的政策情况，这些都在磨练着中国房企的顺应能力。这此中有机会，更有未知的危害，不外不管怎么，已有如许一批先行者，开启了中国房企的品牌全世界化之路，更加广漠的市场和机遇，正向这些中国开辟商们洞开大门。
“鼎新开放数十年以来，房地产或许会是第一个最靠近全世界化的行业。”上述预言来自于英国最大地产商邦瑞团体驻中华区首席代剖明兮。继碧桂园、绿地以后，愈来愈多的境内开辟商起头走出国门，房地产迎来了一波史无前例的“出海热”。而白兮认为，天时、地利、人和，均在中国开辟商那边，境内开辟商的“出海热”只是起头，他们所面对的机会是史无前例的。捉住这个机会，海内房企就有机遇成为世界一流的房地产物牌。
中国地产商会在21世纪成为全球一流的房地产物牌吗？几近所有接管《逐日经济消息》记者采访的国际开辟商都认为，这类可能终极会成为实际。可是，中国地产商成为世界一流品牌的门路却注定坎坷。不管是产物，仍是办理，中国开辟商和境外的同业比拟，都有着较着的差距。固然，中国房地产商在资金上的上风，有助于帮忙他们降服技能和办理上的劣势。
上风：资金和客户资本
“世界房地产企业资金排名靠前的可能是来自中国的房地产商。”白兮奉告《逐日经济消息》记者，中国房地产商的资金气力可以保障他们在全球范畴内总能拿到优良地块，这让不少国度的开辟商望而却步。
海外的一名中介业人士向《逐日经济消息》记者流露，2008年今后，不少国度的大地产商纷繁倒下，这使得中国开辟商在全球的扩大底子不会碰到本地企业的有力抵当。
如许的说法其实不新颖，记者以前在马来西亚实地查询拜访时，就被本地的业界人士告诉，马来西亚本土的开辟商资金范围气力和中国开辟商比拟，有如小舢舨和航空母舰的不同。那时据记者领会，马来西亚大部门开辟商的资金范围只有几万万元人民币，而中国开辟商的资金范围动辄几十亿乃至上百亿元人民币。
凭仗雄厚的财力，中国房地产商总能在境外得到相对于优良的项目。除资金，在海内的地产市场，境内开辟商也较境外开辟商更有上风。知名房地产钻研人士蔡为民说，境外的地产项目因为市场小，消化周期都比力长。可是，境内开辟商由于具有源源不竭的客户资本，常常在竞争中处于上风，可以以最快的速率卖掉屋子。
在兰德咨询总裁宋延庆眼里，在东南亚等国度，中国开辟商另有一项本地开辟商没有的上风：相对于便宜而又听话的施工步队，不会放慢工程进度，事情效力更高。
技能：与世家事清潔, 界先辈程度差距庞大
但是，雄厚的资金气力和海内巨大的客户群，并无让中国开辟商活着界上占据本身的一席之地。白兮认为，活着界房地产商的排行中，只要与项目办理和项目质量有关的排名，中国地产商都是靠后。
曾比力过中国和日本房地产项目标上海资深地产人钱生辉说，今朝海内的地产开辟项目在总体品格上和日本的衡宇相差一大截，这个差距重要体如今施工细节上。以窗户为例，他说，日本衡宇的窗户密封性很是好，比拟之下，海内的屋子很难到达那种程度。
他暗示，日本的屋子是高度工业化出产的制品房，衡宇的建材根基都是事前做好的，修建工人只要现场拼装便可以完成，并且室内的精装修也是高度制品化。曾有中国客户依照海内的糊口习气，请求日本开辟商改换部门部位的装构筑材，成果发明该部位的装构筑材竟然是衡宇主体架构的一部门，装构筑材底子没法改换。
钱生辉说，从这个例子可以看出中国房地产开辟和世界先辈程度的差距，而且在短期内难以解除。由于要治療頸椎病,实现高质量、高精度的房地产工业化出产，必要有一个高度成熟的建材财产供给链。而在建材范畴，中国与世界先辈程度也有较大的差距。
即便和中国台湾开辟商比拟，大陆开辟商也存在很大差距。曾在上海永庆衡宇任副总司理的台湾房地财产内助士陈史翎说，和大陆的房地产项目比，台湾的衡宇盖得更加精巧，好比大陆的屋子一期和二期修建外观凡是根基同样，可是在台湾，统一小区的楼在形状和建材利用方面可能彻底分歧。一栋修建音波拉皮, 的分歧部门凡是会选用几家分歧的设计师事件所，好比大堂、大众装备和布局设计会由三家分歧的设计师事件所设计，以吸引客户。同时，为了晋升产物的竞争力，台湾的屋子会预留避震楼板、单层排气、小型片子院、藏书楼甚至泅水池等装备，这使得台湾的屋子得房率广泛只有55%~65%。
宋延庆说，境内开辟商和境外企业比拟，最大的差距就是在细节处置上。
捷径：与本地企业互助
“若是仅仅针对中国客户开辟房地产项目，那末贸易成长空间是有限的。”白兮说，中国房地产企业要想真正实现品牌全世界化的方针，终极必需让更多的海外本地客户承认中国开辟商的产物。
要实现这一点，仅仅寄托从海内堆集的房地产开辟履历和技能是不敷的。房地产企业必要与更多的海外同业互助，加快本土化的过程，并排遣各类意想不到的危害。
白兮说，因为海外的房地产项目开辟利润比海内高，今朝出海的一些房地产商选择本身单干，而不肯意和本地的地产商互助。这使得开辟商在认识本地的政策、律例、行业尺度和客户需求上碰到了各类坚苦。
他认为，海外开辟商比拟境内企业最大的上风，就在于他们认识本土市场，可以或许依照本地的国情、法令和行业尺度，更顺遂地开辟合适本地市场需求的衡宇。境内的房企彻底可以操纵本身在资金上的上风和这些本地的企业联手，以便加速推动本地房地茵蝶,产开辟营业的本土化。
宋延庆则先容，因为今朝大部门开辟商是第一次“出海”，在海外的地产开辟营业多属于投石问路，不少企业凡是选择和国际开辟商互助，由后者承当开辟、贩卖脚色，而本身仅充任财政投资者。好比，万科在美国与铁狮门、RFRHolding和Hines等房地产企业的互助就属于雷同环境。
此前，绿地董事长张玉良也向《逐日经济消息》记者先容，绿地在海外的房地产开辟，会选择和感德梁行等国际五大行互助，以确保产物可以或许合适本地的市场需求。这类分工互助模式，对企业敏捷顺应海外市场是一个很好的法子。
结构：必要进入新兴市场
截至今朝，中国房地产商的投资重要集中在澳洲、马来西亚、韩国、美国和欧洲。宋延庆认为，开辟商应当在全世界市场更遍及地结构，特别必要选择那些新兴的房地产市场举行结构。
“‘金砖四国’都应当是开辟企业结构的‘主疆场’。”宋延庆说，新兴市场实在比已成熟的市场更应当存眷。由于那边的增加潜力大，经济成长很是快，出格是东欧国度，眼下恰是投资机遇。
究竟上，鼓动勉励房企进入新兴市场，已被一些房地产行业专家所说起。中房协副会长朱中一在客岁就曾提出，房地产企业应当去亚非拉等成长中国度成长。
不外，对不少开辟商来讲，是不是可以或许下定刻意开辟这些国度的市场，确切是一个困难。由于在不少房地产商心目中，华人客户依然是最首要的方针。
宋延庆说，这恰是房地产商全世界化最大的停滞，必需解脱对华人客户的依靠，开辟商才能真正把买卖做到全球，终极让中国房地产成为世界的一流品牌。
记者察看
供给留学咨询办事海外项目跨界引客户
每经记者 卢曦 发自上海
在海外开辟商看来，中国客户资本是在本地的中国同业的一项竞争上风，可是只有中国房企本身才晓得，要想得到这些购房者资本其实不是一件轻易的事。在今朝的环境下，开辟商更可能是经由过程和专业的移民、留学中介机构跨界互助，以夺取得到更多资本。
在上海历届房展会海外项目标展台上，经常会供给外洋衡宇掮客公司的资料。有时辰购房者乃至底子不消去美国，就可以完成购房、出租、缴纳各类用度等手续。有些开辟商还帮忙购房者提早 “采购”咨询SAT、托福测验等事件的办事。为移民做办事的公司凡是都是中国公司，他们在持久的跨国联结中堆集了履历和渠道。而出海房企在进入贩卖阶段以后，凡是都在本地寻觅符合的掮客公司供给办事。
“办留学、移民的客群和在海外置业的客群高度重合。”碧桂园上海国际展销中间的有关人士向 《逐日经济消息》记者先容，国际展销中间同时涵盖置业、投资、移民、留学等多方面功效的缘由时流露，即便那些并无明白意向的移民人士，国际展销中间也会为他们供给办事，由于后者终极若是可以或许在海外乐成移民或留学的话，采办碧桂园海外项目标可能性就会变得很大。
无独占偶，绿地相干卖力人也奉告《逐日经济消息》记者，绿地在洛杉矶的项目有部门可以做投资移民。绿地与本地专门的机构举行互助，开辟商在面临客户的时辰对移民相干问题会提出一些先容、诠释和建议，但绿地不会直接供给移民办事，更深条理的办事将交由专业机构。
除为移民在海外购房，另有一些中国买家购房目标在于投资。与中国分歧，西方国度住房代价不高但持有本钱很高，投资客购房以后若是想用于出租，则要面对繁杂的手续。
以美国为例，因为美国各州的法令分歧，业主每一年所需缴纳的物业税为屋子评估总价的0.5%~3%不等。若是出租，还必需付出房钱的5%~10%作为办理费，若是是购买的别墅类产物，因为是木质布局，还面对各种修葺用度。 |
|
發表於 2020-2-12 19:59:22
收藏