台灣休閒論壇

標題: 精勤学习网——2020年房地产估价师考试历年真题资料 [打印本頁]

作者: admin 時間: 2020-10-20 13:09
標題: 精勤学习网——2020年房地产估价师考试历年真题资料
为了便利大师温习备考2020年房地产估价师测验，精好学习网小编收拾了如下资料，接待点击检察！更多房地产估价师测验动态|摹拟试题|积年真题|视频网课等请到精好学习网检察。

1、单项选择题（共40题，每题0．5分，每题的备选谜底中有一个最合适题意，请在答题卡涂黑其响应的编号）

1．廉租住房房钱由（）组成。

A．维修费和办理费

B．维修费和利润

C．维修费、办理费和利润

D．维修费、利润和税金

2．房地产开辟项目标开工日期，跨越地皮利用权出让合同商定满一年未开工开辟的，可以不征收地皮闲置费，其缘由是（）。

A．发明地下文物

B．银行贷款未定期到账

C．相干建材供给缺货

D．更改修建设计

3．甲房地产开辟公司获得一栖身用地利用权后2年未开工开辟，国度依法将其收回，并改成业用地出让给乙房地产开辟公司。乙房地产开辟公司获得该地皮利用权的最高年限为（）年

A．38

B．40

C．68

D．70

4．拆迁当事人两边对被拆迁衡宇的性子不克不及协商一致的，理当由（）确认。

A．房地产行政主管部分

B．衡宇拆迁办理部分

C．都会计划行政主管部分

D．衡宇挂号机构

5．房地产开辟公司理当在商品室第交付时，向采办人供给《室第质量包管书》和（）。

A．《室第利用阐明书》

B．《室第验收阐明书》

C．《室第保修阐明书》

D．《室第保修包管书》

6．房地产开辟公司对商品室第的保修期从商品室第（）之日起计较。

A．完工

B．完工验收

C．入住

D．交付

7．扶植工程完工验收由（）单元组织施行。

A．施工

B．扶植

C．监理

D．工程质量监视办理

8．在都会计划中，用来肯定都会地表水体庇护和节制地区界限的是（）。

A．都会蓝线

B．都会绿线

C．都会紫线

D．都会黄线

9．在房地产典质估价中，应扣除的法定优先受偿款不包含（）。

A．拖欠的修建工程质料费

B．拖欠的修建工人工资

C．典质担保债权

D．出租衡宇房钱

10．以下举动中，不属于房地产有偿让渡的是（）。

A．房地产抵债

B．房地产作价入股

C．房地产交易

D．房地产担当

11．房地产典质估价陈述利用有用期从（）起计，不得跨越一年。

A．估价时点

B．估价拜托日

C．估价陈述出具日

D．估价起头功课日

12．在共有修建面积计较中，不该分摊的是（）。

A．用作大众憩息的排挤层

B．本幢大众利用的电梯井

C．本幢的大众门厅

D．本幢的大众过道

13．按照《中华人民共和国物权法》，不动产挂号费按（）收取。

A．面积

B．套

C．成交代价

D．件

14．衡宇挂号机构受理贰言挂号后，应于（）个事情日内完成挂号。

A．1

B．10

C．15

D．30

15．某非经济特区的房地产估价机构评估一宗以房产为主的项目，评估的房地产总价为2400万元，按照国度有关划定，估价收费最高为（）万元。

A．1．92

B．3．60

C．4．57

D．6．00

16．某住房置业担保公司实有本钱5亿元，其担保的贷款余额不得跨越（）亿元。

A．50

B．100

C．150

D．200

17．对房地产估价机构私行设立分支机构的，房地产行政主管部分可赐与（）等惩罚。

A．罚款

B．撤消估价天资证书

C．撤消业务执照

D．充公违法所得

18．甲房地产估价机构与乙房地产估价机构互助完成估价营业，并以互助两边的名义配合出具估价陈述的条件是（）。

A．经市（县）人民当局核准

B．经拜托人书面赞成

C．经房地产行政主管部分核准

D．经省（自治区、直辖市）人民当局核准

19．履行包干制的物业办事费，其组成不包含（）。

A．物业办事本钱

B．法定税费

C．物业办事企业的酬金

D．物业办事企业的利润

20．2009年4月，王某将其室第出租，月房钱收入为2000元，其当月应缴纳的房产税为（）元。

A．80

B．160

C．200

D．240

21．甲公司在某建制镇的业务用房以200万元的代价出售，其应缴纳的都会保护扶植税为（）元。

A．1000

B．5000

C．7000

D．10000

22．地皮增值税履行逾额累进税率，增值额跨越扣除金额100%、未跨越200%的部门，税率为（）。

A．30%

B．40%

C．50%

D．60%

23．耕地占用税履行（）。

A．比例税率

B．累进税率

C．比例税率和定额税率

D．定额税率

24．我国住房公积金轨制履行的利率政策是（）。

A．低存低贷

B．低存高贷

C．高存低贷

D．高存高贷

25．在栖身区节制性具体计划的节制系统指标中，修建密度属于（）。

A．用地节制指标

B．情况容量节制指标

C．修建形态节制指标

D．都会设计指导及节制指标

26．检察估价工具衡宇室内情况污染状态时，对室内来历的污染物，应重点检察（）。

A．墙体承重质料

B．竹质的家具

C．装修装潢质料

D．家用电器

27．跨度36m以上的厂房，其修建布局类型通常为（）。

A．砖混去除眼袋產品,布局

B．钢筋混凝土布局

C．砌体布局

D．钢布局

28．以下关于定额计价方法与工程量清单计价方法差此外表述中，准确的是（）。

A．定额计价方法采纳综合单价情势，工程量清单计价方法采纳总价情势

B．定额计价方法投标一般采纳公道低价中标法，工程量清单计价方法投标一般采纳百分制评分法

C．定额计价方法是一种市场订价模式，工程量清单计价方法是一种当局订价模式

D．定额计价方法是在发出招标文件后体例工程量清单，工程量清单计价方法是在招标前由招标人体例工程量清单

29．可以或许周全反应衡宇及其用职位地方置和权属等状态的房地产图是（）。

A．地籍图

B．房产分幅图

C．房产分丘图

D．房产分户图

30．某类商品室第代价变更的比率大于其需求量变更的比率，据此可以果断为该类商品室第的需求（）。

A．彻底无弹性

B．为单一弹性

C．富有弹性

D．缺少弹性

31．以下宏观经济政策中，有益于扩展总需求、增长国民收入的财务政策是（）。

A．增长税收

B．低落存款筹备金率

C．增长当局付出

D．削减转移付出

32．由企业签发，许诺在指定日期无前提付出肯定的金额给收款人的单子是（）。

A．汇票

B．本票

C．支票

D．银行券

33．按照边际本钱理论，房地产开辟的边际本钱随容积率增长的变革趋向是（）。

A．先上升后降低的抛物线

B．先降低后上升的“U”形曲线

C．一向上升的直线

D．不受容积率的影响

34．若按等比例选择投资品，则预期收益最大的投资组合应是（）。

A．股票＋债券

B．股票＋投资基金

C．债券＋投资基金

D．股票＋投资基金＋债券

35．甲公司为规避危害，采办了企业财富保险，其可投保的标的是（）。

A．甲公司不法占用了财富

B．甲公司所有的危房

C．甲公司替乙公司保管的财富

D．甲公司未经计划允许制作的衡宇

36．某都会2006年至2008年的均匀房价别离是2700元/㎡、3300元/㎡、3500元/㎡，则该都会2006年至2008年房价年均匀增加（）。

A．9．04%

B．13．86%

C．109．04%

D．113．86%

37．在经济寿命刻日内，企业固定资产不中断计提折旧所根据的管帐假如是（）。

A．管帐主体

B．延续谋划

C．管帐分期

D．货泉计量

38．以下属于要约约请举动的是（）。

A．竞买人举牌报价

B．投标人将标书寄给招标单元

C．采购单元向出产单元寄送采购合同

D．拍卖机构发出拍卖通知布告

39．王某与甲房地产开辟公司签定一购房合同，衡宇总价款为300万元，并交付定金75万元。如甲房地产开辟公司不克不及再实行合同，则应返还王某（）万元。

A．75

B．120

C．135

D．150

40．对查封拘留收禁的财富履行强迫拍卖的特色不包含（）。

A．标的非自有性

B．主体的特定性

C．目标的利他性

D．权力义务的对等性

2、多项选择题（共15题，每题2分。每题的备选谜底中有两个或两个以上合适题意，请在答题卡上涂黑响应的编号。全数选对的，得2分；错选或多选的，不得分；少选且选择准确的每一个选项得0．5分）

1．廉租住房保障资金的来历有（）等。

A．处所财务预算放置

B．中心财务专项补贴

C．住房公积金增值收益

D．地皮出让净收益

E．室第专项维修资金

2．玩運彩,对国有企业鼎新中触及的划拨地皮利用权，可别离采纳（）等方法予以处理。

A．国有地皮出让

B．国有地皮让渡

C．国有地皮租赁

D．国有地皮作价出资（入股）

E．保存划拨地皮利用权

3．在都会衡宇拆迁范畴内，不得举行衡宇（）勾当。

A．改建

B．交易

C．赠与

D．租赁

E．扩建

4．在房地产典质估价中，注册房地产估价师应尽的职责是（）。

A．对拜托人供给的资料举行核对，确保资料的真实性

B．对估价工具举行实地检察

C．领会典质房地产的法定优先受偿权力环境

D．将估价工具近况与相干权属证实质料举行比照

E．拍摄可以或许反应估价工具外观、内部状态和周边情况、景观的照片

5．最高额典质权肯定的情景有（）。

A．最高额典质权已让渡

B．新的债权不成能产生

C．典质人停业

D．商定的债权确按期限届满

E．典质财富被查封

6．按照《衡宇权属挂号信息盘问暂行法子》划定，可以公然盘问的挂号信息有（）。

A．衡宇的天然状态

B．衡宇权力限定状态

C．与诉讼案件直接相干的原始挂号凭证

D．与产权挂号相干的原始挂号凭证

E．与公证事项直接相干的原始挂号凭证、

7．《中华人民共和国物权法》划定，不动产挂号机构理当实行的职责有（）。

A．检验申请人供给的权属证实

B．审查申请人供给的评估陈述

C．就挂号有关事项扣问当事人

D．需要时对被挂号衡宇举行实地检察

E．实时挂号有关事项

8．以下关于房地产估价师执业资历轨制的表述中，准确的有（）。

A．国度履行房地产代价评估职员资历认证轨制

B．《房地产估价师注册证书》由住房和城乡扶植部或其授权的部分颁布

C．房地产估价师执业资历注册有用期为3～5年，详细由各省、市、自治区人民当局肯定

D．获得房地产估价师资历跨越3年申请初始注册的，需到达继续教诲及格尺度

E．房地产估价师受刑事惩罚的，其注册应被撤消

9．以下关于房产税税率的表述中，准确的有（）。

A．按房产余值计征的为1．2%

B．按房产余值计征的为2．4%

C．按衡宇房钱计征的为3%

D．2008年3月1日起，小我出租衡宇按4%的税率征收

E．按衡宇房钱计征的为12%

10．为领会都会将来成长，注册房地产估价师在查阅都会总计划时应钻研的内容有（）。

A．都会的成长结构

B．功效分区

C．制止、限止和适合扶植的地区范畴

D．修建形态节制指标

E．都会性子

11．以下工程扶植定额中，不属于施工企业定额的种类有（）。

A．施工定额

B．预算定额

C．概算定额

D．概算指标

E．投资估算指标

12．在地籍图中，属于地籍要素的有（）。

A．地皮的编号

B．地皮的操纵种别

C．地舆名称

D．衡宇、门路、水系

E．地皮的面积

13．影响债券利率凹凸的身分重要有（）。

A．刊行者的信誉级别

B．本钱市场资金供求瓜葛

C．债券了偿刻日

D．利率计较方法

E．债券刊行方法

14．以下管帐科目中，属于资产类的有（）。

A．短时间投资

B．累计折旧

C．实收本钱

D．拜托加工质料

E．坏账筹备

15．以下属于承当民事责任的方法有（）。

A．罚款

B．撤消证照

C．补偿丧失

D．赔罪报歉

E．遏制陵犯

3、果断题（共40题，每题0．5分。请按照果断成果，在答题卡上涂黑其响应的符号，用“√”暗示准确，用“×”暗示毛病，不答不得分，果断毛病扣0．5分，本题总分至多扣至0分）

1．国有地皮依法属于国度所有。是以，对国有地皮再也不颁布地皮所有权证书。（）

2．经济合用住房扶植用地采纳划拨方法供给。（）

3．依法让渡以划拨方法获得地皮利用权的，理当由让渡方打点地皮利用权出让手续，并按照国度有关划定缴纳地皮利用权出让金。（）

4．凡按划定缴纳地皮收益或补交地皮出让金的划拨地皮，其利用权让渡后应按出让地皮办理。（）

5．自拆自建举动，不属于《都会衡宇拆迁办理条例》调解的举动。（）

6．《都会衡宇拆迁办理条例》划定的被拆迁人包含被拆迁衡宇的所有人和利用人。（）

7．不管质量问题是由勘测、设计、施工哪一个单元酿成的，房地产开辟公司都应答其开辟的房地产项目对购房者承当责任。（）

8．因衡宇质量问题应赐与购房者补偿的，房地产开辟公司只补偿直接丧失。（）

9．以出让方法获得国有地皮利用权的，扶植单元理当向城乡计划主管部分申请核发选址定见书。（）

10．经有关部分核准，扶植艺术造型有特别请求的，其设计可以直接发包。（）

11．房地产中介机构受拜托代办署理贩卖商品房时，不得收取佣金之外的其他用度。（）

12．房地产典质价值为典质房地产在估价时点的市场价值，即假设未设立法定优先受偿权力下的市场价值。（）

13．预报挂号后，未经预报挂号权力人赞成处罚该不动产的，不产生物权效劳。（）

14．申请衡宇挂号时，申请挂号质料不克不及供给原件的，理当提交经有关构造确认与原件一致的复印件。（）

15．贰言挂号不妥，造成权力人侵害的，权力人可以向贰言挂号申请人哀求侵害补偿。（）

16．衡宇租赁代办署理收费，以半个月至一个月成交房钱额为尺度，由两边协商一次性收取。（）

17．三级天资房地产估价机构不得从事公司上市、企业清理和司法判定的房地产估价营业。（）

18．房地产估价师刊出注册可由当事人申请。（）

19．业主交存的室第专项维修资金属于业主所有。（）

20．偶尔所得，由于不是固定收入，以是不属于小我所得税的征收范畴。（）

21．以房地产作价入股作为联营前提，将房地产让渡到所投资、联营的企业中时，应按划定征收地皮增值税。（）

22．税收中的加成是对所有纳税人加征，附加则只对特定纳税人加征。（）

23．住房公积金的增值收益，可用于付出住房公积金办理中间的办理用度。（）

24．小我现实缴存的住房公积金，均可以在小我所得税应纳税所得额中扣除。（）

25．按照都会用地分类，社会泊车场库用地属于市政公用举措措施用地。（）

26．栖身区公道的范围应合适功效、工程技能经济和办理等方面的请求，生齿一般以1～1．5万报酬宜。（）

27．为削减室内有害气体的影响，室内的透风体系和空调体系宜采纳半封锁情势而不采纳全封锁情势。（）

28．修建施工图是按照正投影道理绘制出来的，平面图暗示修建物的位置，立真空除毛,面图暗示修建物的绝对标高，剖面图暗示修建物内部所有的细部机关做法。（）

29．变形缝包含伸缩缝、沉降缝和防震缝，此中伸缩缝和沉降缝可以相互替换。（）

30．在工程承包合同实行中，工程索赔的缘由不包含合同变动。（）

31．房地产开辟项目标工程项目总平面图一般按都会坐标系绘制。（）

32．任何商品的替换效应总为负值。（）

33．非论贸易汇票仍是银行汇票都必要颠末承兑后才能见效，贸易承兑汇票属于贸易汇票，银行承兑汇票属于银行汇票。（）

34．持有优先股的股东，在公司重大决议计划时享有表决权。（）

35．债券的活动性越强，收益率越高。（）

36．在财富保险合同中，对付被保险人的丧失，保险人承当补偿的最高限额是保险标的价值。（）

37．估计某都会2009年较2008年国民出产总值增加10%，则该市2009年国民经济估计环比成长速率为10%。（）

38．甲公司按照新产物出产的必要，对出产车间耗费200万元举行加固革新，则该付出为收益性付出。（）

39．已典质的房地产打点典质挂号后，便可匹敌第三人的一般债权。（）

40．相对付买受人的瑕疵哀求权，拜托人和拍卖人均负有告诉的义务。（）

4、综合阐发题（共3大题，15小题，每小题2分，每小题的备选谜底中有一个或一个以上合适题意，请在答题卡上涂黑其响应的编号。全数选对的，得2分；错选或多选的，不得分；少选且选择准确的，每一个选项得0．5分）

（一）

甲房地产开辟公司（如下简称甲公司）开辟扶植——平凡室第小区，向社会公然预售。2008年12月1日，李某与甲公司签定了商品房预售合同（李某为初次购房）。衡宇完工后，经房地产测绘机构测算，该衡宇套内修建面积为70㎡，阳台面积为6㎡，套内墙体修建面积9㎡，分摊共有修建面积13㎡。

1．以下关于李某签定商品房预售合同的表述中，准确的为（）。

A．商品房预售合同未经存案，合同无效

B．在商品房预售合同中，可以商定面积偏差处置方法

C．李某可以将预购的未完工的商品房再让渡

D．商品房预售后，甲公司理当在签约之日起30日内打点商品房预售合同挂号存案。

2．李某所购衡宇的修建面积为（）㎡。

A．70

B．76

C．83

D．92

3．签定商品房预售合同至衡宇完工前，李某可以申请（）。

A．衡宇预报挂号

B．衡宇所有权初始挂号

C．衡宇转移挂号

D．商品房预售合同挂号存案

4．按现行挂号，以下关于李某采办的住房可享受的税费优惠政策的表述中，准确的为（）。

A．李某按成交价1%缴纳契税

B．衡宇交付后，李某让渡该房，免征地皮增值税

C．李某典质该房，减半征收印花税

D．李某出租该房，免征小我所得税

（二）

2005年，甲房地产开辟公司（如下简称甲公司）依法获得一宗城镇商住综适用地，面积35亩，出让价185万元/亩，地皮利用权年限为该类用地的法定最高年限，出让年限从2005年2月起计。甲公司用该宗地上的在建工程举行典质贷款。2006年3月12日，经评估，在建工程的市场价值为8000万元，此中在建工程拖欠工程款2000万元。2009年8月，人民法院查封其地皮及其地上修建物拍卖抵债，并拜托某房地产估价机构评估其市场价值为6800万元。

5．该项目2006年3月12日估价时点的房地产典质价值为（）万元。

A．0

B．6000

C．6475

D．8000

6．人民法院对典质物拍卖，拍卖保存价由（）参照评估肯定。

A．人民法院

B．估价机构

C．拍卖师

D．开辟商

7．初次拍卖流拍，再次拍卖，拍卖保存价理当不低于（）万元。

A．4352

B．4800

C．5120

D．5440

8．若是拍卖终极应价为6500万元，则该应价为（）。

A．无效应价

B．有用应价

C．可以成交的代价

D．不肯定

9．若是该项目拍卖乐成，受让人获得的该地皮利用权年限为（）年。

A．35．5

B．45．5

C．50．0

D．65．5

（三）

甲房地产开辟公司（如下简称甲公司）以2500万元依法取患了1h㎡综适用地的地皮利用权。该地块地上容积率为6，修建密度为50%，可建一幢16层的商住综合楼和一幢5层办公楼。商住综合楼1－4层为修建面积不异的贸易用房，5～16层为修建面积不异的室第；办公楼总修建面积5000㎡，各层修建面积不异。该地块土质较差，地下水位较浅，需采纳必定工程办法改良前提方合用于制作。假设该综合楼单元修建面积造价包含建安工程费、勘测设计与前期工程费、办理用度、贩卖用度、投资利钱等合计为2000 元/㎡，地皮开辟和衡宇扶植的正常本钱利润率为30%，贩卖税费率为6%。乙公司依法与甲公司签定地皮利用权让渡合同，购大班公用地利用权举行自建，成交代价为500万元。在建办公楼时，乙公司以典质方法向丙贸易银行贷款400万元，另从私家手中借得部门资金，乙公司应请求对所典质的在建工程打点保险，并与丁财富保险公司签定了保险合同。

10．该地块为知足商住综合楼和办公楼修建请求，在根本工程施工中应（）。

A．采纳人工加固办法

B．低落地下水位

C．用大型土石方构筑地基

D．按条形根本砌筑

11．该综合楼室第部门每层的修建面积为（）㎡。

A．2916．67

B．3250．00

C．3437．50

D．3500．00

12．乙公司筹集建房资金操纵的信誉情势为（）。

A．银行信誉

B．贸易信誉

C．民间信誉

D．国度信誉

13．甲公司与乙公司签定的办公楼用地让渡合同为（）。

A．典范合同

B．双务合同

C．主合同

D．从合同

14．甲公司实现综合楼开辟正常利润时，该楼盘均匀贩卖代价应为（）元/㎡。

A．3228．73

B．3268．86

C．3346．91

D．3382．26

15．乙公司签定保险合同确当事报酬（）。

A．丙贸易银行

B．丁财富保险公司

C．甲公司

D．乙公司

2009年试题参考谜底

1、单项选择题

1．A 2．A 3．B 4．C 5．A 6．D 7．B 8．A 9．D 10．D

11．C 12．A 13．D 14．A 15．C 16．C 17．A 18．B 19．C 20．A

21．B 22．C 23．D 24．A 25．B 26．C 27．D 28．D 29．B 30．D

31．C 32．B 33．B 34．B 35．C 36．B 37．B 38．D 39．C 40．D

2、多项选择题

1．ABCD 2．ACDE 3．ADE 4．BCDE 5．BCDE

6．AB 7．ACDE 8．ABD 9．ADE 10．ABC

11．ABBD 12．ABE 13．ABBD 14．ABDE 15．CDE

3、果断题

1．√ 2．√ 3．√ 4．√ 5．√ 6．× 7．√ 8．√ 9．× 10．√

11．√ 12．× 13．√ 14．√ 15．√ 16．√ 17．√ 18．× 19．√ 20．×

21．× 22．× 23．√ 24．× 25．× 26．× 27．√ 28．× 29．× 30．×

31．× 32．√ 33．× 34．× 35．× 36．√ 37．× 38．× 39．√ 40．√

4、综合阐发题

1．BD 2．C 3．A 4．AB 5．B

6．A 7．C 8．BC 9．B 10．AB

11．B 12．AC 13．ABC 14．B 15．BD

解析

1、单项选择题

3．贸易用地地皮利用权法定最超过跨过让年限为40年。不该斟酌甲房地产开辟公司的“2年未开工开辟”时候。

15．房地产估价采纳差额定率累进计费，即按房地产代价总额巨细划分计费率档次，分档计较各档次的收费，各档收费额累计之和为收费总额。按照以房产为主的房地产估价收费尺度，100万元×5‰＋900万元×2．5‰＋1000万元×1．5‰＋400万元×0．8‰＝4．57万元。

20．从2008年3月1日起，对小我出租住房，不区别用处，在3%税率的根本上减半征收业务税，按4%的税率征收房产税，免征城镇地皮利用税。2000元×4%＝80元。

21．城建税履行的是地域不同税率，依照纳税人地点地的分歧，税率别离划定为7%、5%、1%三个档次，详细是：纳税人地点地在都会市区的，税率为7%；在县城、建制镇的，税率为5%；不在都会市区、县城、建制镇的，税率为1%。200万元×5%（业务税率）×5%＝0．5万元。

34．投资基金证券的收益是不固定的，这一点分歧于债券而雷同于股票；但收益一般小于股票投资而大于债券。因此一般认为基金证券是一种危害低于股票、收益高于债券的证券品种。即：就收益而言，股票>投资基金>债券。

39．《中华人民共和国担保法》划定定金的数额不得跨越主合同标的额的20%。这一比例为强迫性划定，当事人不得违背。若是当事人商定的定金比例跨越了20%，并不是全部定金条目无效，而只是跨越部门无效。即300万元×20%＝60万元的定金条目有用，合用“收受定金的一方不实行商定的债务的，理当双倍返还定金”，也即双倍返还定金120万元，加之多付的定金15万元，总计135万元。

3、果断题

37．环比增加速率加之1（或100%）即是环比成长速率。则该市2009年国民经济估计环比成长速率为110%。

4、综合阐发题

2．成套衡宇的修建面积由套内修建面积及共有修建面积的分摊构成。套内修建面积由套内衡宇的利用面积、套内墙面子积，套内阳台修建面积三部门构成。李某所购衡宇的修建面积＝70㎡＋13㎡＝83㎡。

5．房地产典质价值为典质房地产在估价时点假设未设立法定优先受偿权力下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。扣除的法定优先受偿款通常为指假设在估价时点实现典质权时，法令划定优先于本次典质贷款受偿的款额，包含发包人拖欠承包人的修建工程价款，已典质担保的债权数额，和其他法定优先受偿款。该项目2006年3月12日估价时点的房地产典质价值8000万元－2000万元＝6000万元。

7．人民法院肯定保存价，第一次拍卖时，不得低于评估代价或市价的80%；若是呈现流拍，再行拍卖时，可以酌情低落保存价，但每次低落的数额不得跨越上次保存价的20%。8000万元×80%×（1－20%）＝5120万元。

8．终极应价为6500万元，跨越保存价5120万元，属于有用应价、可以成交的代价。

9．综适用地地皮利用权法定最超过跨过让年限为50年。该综适用地，出让年限从2005年2月起计，至2009年8月，计4．5年。50－4．5＝45．5年。

11．1h㎡＝15亩＝10000㎡。该地块总修建面积＝10000㎡×6＝60000㎡。按照“修建密度即计划地块内各种修建基底占地面积与地块面积之比”。该地块修建基底占地面积＝10000㎡×50%＝5000㎡。该商住综合楼基底占地面积＝5000㎡－5000㎡÷5＝4000㎡。该综合楼室第部门每层的修建面积＝[（60000－5000）㎡－4000㎡×4]÷12＝3250m。。

14．按照：正常利润被作为本钱项目计入产物的经济本钱以内，又被称为“隐本钱”。它是组织出产所必需支出的价格，也可理解为出产谋划进程中利用自有出产要素的机遇本钱。当商品的贩卖收入正好能抵偿经济本钱时，厂商得到了正常利润。

经济本钱＝管帐本钱（显本钱）＋隐本钱

本例中，某房地产开辟公司以2500万元取患了1h㎡综适用地50年的扶植用地利用权。该地块总修建面积＝10000㎡×6＝60000㎡。商住综合楼修建面积＝60000㎡－5000㎡＝55000㎡。商住综合楼地价＝2500万元－500万元＝2000万元。商住综合楼每平方米地价＝2000万元÷55000＝363．64元。而“假设该综合楼单元修建面积造价包含建安工程费、勘测设计与前期工程费、办理用度、贩卖用度、投资利钱等合计为2000元/㎡，地皮开辟和衡宇扶植的正常本钱利润率为30%，贩卖税费率为6%”。该房地产开辟公司实现综合楼开辟的正常利润时，该楼盘均匀贩卖代价＝（2000＋363．64）元/㎡×（1＋30%）×（1＋6%）＝3257．09元/㎡。

更多积年真题请登录精好学习网。

歡迎光臨台灣休閒論壇 (https://luzsc.com.tw/)