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標題: 「收藏分享」如何规避土地风险?这些要点你需要知道 [打印本頁]

作者: admin 時間: 2020-12-30 17:48
標題: 「收藏分享」如何规避土地风险?这些要点你需要知道
地皮危害，选址危害，计划危害和左券危害，是中國做休閒农業的4大“坑”。休閒农業的用地，是浩繁休閒农業投资者关切的老浩劫问题。做休閒农業，流转或集中起来的地皮，既是农场主的重要财产，也是当之无愧的重要危害之一。那末，哪些地皮可以用，政策上有哪些限定？危害事实有哪些？若何规避？

一、农夫自有室第，閒置宅基地

在休閒农業園區中經常存在一些村子，开辟者的惯性思惟經常是将这些破旧的屋子拆掉重修，而不是按照现有的根本举行革新和装修。却不知这不但粉碎了村落旷野的原始风韵，并且也在无形中增长了开辟者举行旅店留宿地皮审批难度和扶植本钱。

农業屯子部等部分《关于踊跃开辟农業多種功效鼎力促成休閒农業成长的通知》中明白划定支撑农夫成长田舍樂，閒置宅基地收拾節余的扶植用地可用于休閒农業，是以在举行休閒农業开辟扶植中要充实操纵农夫自有室第、閒置宅基地。

二、屯子團體扶植用地

农指乡(镇)村扶植用地，乡(镇)村扶植用地是指乡(镇)村團體經济组织和屯子小我投资或集资，举行各項非农業扶植所利用的地皮。

详细指：荒山、荒沟、荒丘、荒滩等未操纵的地皮，属于现行經济情况中未获得充实、公道、有用操纵的地皮。

利用刻日：“四荒”利用权承包、租赁或拍卖的刻日最长不得跨越50年。

國度政策：2016年中心一号文件和《农業部等11部分关于踊跃开辟农業多種功效鼎力促成休閒农業成皮秒,长的通知》中鼓動勉励操纵“四荒地”(荒山、荒沟、荒丘、荒滩)成长休閒农業，對中西部少数民族地域和集中连片特困地域操纵“四荒地”成长休閒农業，其扶植用地指标赐與歪斜。

四、城乡扶植用地增减挂钩

指甚么：指休閒农業項目扶植确有需要占用耕地时先行在异地垦地，数目和质量验收及格后，再用作扶植用地。

转换方法，详细政策經由过程制订响应的律例来规范。如：

数目上——异地垦地與本地占地面积之比，可按照分歧环境，别离为3倍、4倍、5倍。

质量上——包管新垦地总产量大于所占地原产量

异地可所以本州里、本區县，經國度相干主管部分核准也可跨省區施行。这应当是既包管18亿亩耕地只增不减，又包管需要的扶植用地供给。固然另有很多详细政策要进一步钻研，好比垦地與生态庇护的问题、操作中的办理监视问题等。

五、其他方法

《國务院办公厅关于推動屯子一二三财产交融成长的引导定见》(國办發[2015]93号)提出，對社會本钱投资扶植连单方面积到达必定范围的高尺度农田、生态公益林等，容许在合适地皮办理法令律例和地皮操纵整體计划、依法打点扶植用地审批手续、對峙節省集约用地的条件下，操纵必定比例的地皮展开参观和休閒度假遊览、加工畅通等谋划勾当。

不是所有的地皮均可以用来做休閒农業用地的，對付屯子休閒农業用地仍是有限定的。

一、不得占用根基农田

根基农田俗称“用饭田”、“保命田”，其首要水平不问可知。對付根基农田有五不许：

(1)不许占用根基农田举行植树造林、成长林果業和搞林粮間作和超尺度扶植农田林网;

(2)不许以农業布局调解为名,在根基农田内挖塘养鱼、扶植用于畜禽养殖的修建物等紧张粉碎耕耘层的出产谋划勾当;

(3)不许违法占用根基农田举行绿色通道和都會绿化断绝带扶植;

(4)不许以退耕还林为名违背地皮操纵整體计划,将根基农田纳入退耕范畴;

(5)不许非农扶植項目占用根基农田(法令划定的國度重点扶植項目除外)。

是以在举行休閒农業开辟中必需弄清晰其是不是占据根基农田。

二、不得超出地皮操纵计划

各地域河山资本部分城市制订地皮操纵整體计划，计划會划定地皮用处，明白地皮利用前提，地皮所有者和利用者必需严酷依照计划肯定的用处和前提利用地皮;别的还會肯定地皮操纵年度规划，對年度内新增扶植用地量，地皮开辟收拾弥补耕地量和耕地保有量等做出详细放置。

休閒农業开辟必需要明白本地地皮计划中其園區所占地皮的用处，合适计划利用前提的要踊跃夺取地皮扶植利用指标，以知足休閒农業園區對扶植用地的请求。

三、严禁扩展举措措施农業用地范畴

以农業为依靠的休閒参观等用地须按扶植用地举行办理。以农業为依靠的休閒参观度假场合、各種庄園、酒庄、田舍樂，和各種农業園區中触及扶植永恒性餐饮、留宿、集會、大型泊车场、工场化农产物加工、展销等用地，必需依法依规按扶植用地举行办理，而非按农用地办理。

举行扶植用地举行办理就必定触及农用地转用审批手续，农業举措措施兴修以前为耕地的，非农扶植单元还应依法实行耕地占补均衡义务。这在无形中既增长了休閒农業开辟扶植本钱，并且也使得农業休閒开辟变得更加繁杂，乃至會使部门休閒农業夭折。

一、做好确权颁证，防备社會不乱危害。

轨制經济學认为，产权了了是市场买卖的根本。屯子地皮流转本色是屯子地皮谋划权在分歧主體之間的买卖，做好屯子地皮确权颁证，了了每宗农用地的产权，不乱地皮财富权，對农夫而言就是低落了危害。若是地皮确权颁证滞后，轻易激發地皮抵牾胶葛，乃至激發社會群體性事务。

一是遍及鼓吹屯子地皮确权颁证的首要性，加强农夫地皮产权意识，让农夫意想到屯子地皮承包谋划权在农夫生發生活中的首要性，和将来依靠屯子地皮谋划权赢利的可能性。

二是严酷地皮确权颁证步伐，在屯子地皮确权颁证进程中严酷依照查询拜访摸底、核對实测、公示审核、创建挂号簿、颁布证书等事情步伐，确保地块信息精准明白，确保权属挂号客观公道。

三是妥帖解决确权颁证胶葛。创建屯子地皮确权颁证的胶葛调理机制，严酷遵守《屯子地皮承包法》、《屯子地皮承包谋划权挂号试点事情规程》等相干法令律例和政策划定展开确权挂号事情，對峙“连结不乱、依律例范、确地为主、民主协商、随机应变”的原则，對有据可依的抵牾问题依法依规调处处置，對没有明白根据的问题参照相干法令律例和政策精力，秉承“尊敬汗青、面临实际、同等协商”的原则妥帖解决，确保确权挂号事情安稳有序展开，从而防备因确权事情激發的相干社會不乱危害。

二、规范流转步伐，防备无序流转危害。

依律例范地皮流转步伐，是防备危害的根本，由于地皮流转中左券买卖举動的规范将低落流转各方的危害。今朝，地皮流转自刊行为占多数，流转合同不规范，农夫长处得不到保障，部门下层干部为了本身长处寻求高流转率，掉臂现实以行政手腕过分推動地皮流转，致使范围过大，存在各类潜伏危害。为了防备流转无序的危害，一要公道确定例模。外洋社會转型期地皮谋划的履历教训表白，在必定的社會經济前提、出产力程度與办理程度前提下，屯子地皮的过度集中，过大的农業出产范围，會發生“范围不經济”的征象。

是以，地皮谋划范围不是越大越好，理当有一個适合的范畴。各地应当按照區域特性、地皮前提、作物品種和經济社會成长程度等多種身分和屯子劳動力转移环境、农業机器化程度和农業出产前提，钻研肯定当地區地皮范围谋划的适合尺度，一般以至关于本地户均承包地皮面积10至15倍的地皮谋划范围为好。二要规范地皮流转合同。请求利用同一的地皮流转合同文本，明白地皮流转的情势、刻日、流转代价及流转两边权力等。三要构建地皮流转办事平台。完美县市區、州里、村三级流转办事與办理收集，包管有专门的部分和事情职員卖力受理、审批、审真空除毛,查及存案事情，为流转两边供给信息公布、政策咨询、代价评估、合同鉴证等办事，對屯子地皮流转的各個步调和步伐举行壯陽藥品,规范。四要完美地皮流转危害防备机制。一方面，要鼎力成长农業保险轨制，低落谋划危害和天然危害;另外一方面，要完美地皮流转危害基金轨制或地皮租赁费提早预支轨制，以用于谋划失败后付出农夫的收益丧失，确保防备农夫收益危害。

三、严酷用处管束，防备食粮平安危害。

屯子地皮流转，必需保障流转后的用处稳定，避免流转后呈现“非农化”和“非粮化”征象，保障國度食粮平安。

一要按照本地主體功效分區及资本情况前提制订农地操纵计划和农業主导财产成长计划，依照“农地农用，财产集中”的原则，制订指导农用地向本地的上风财产流转的计划。

二要创建严酷的工商本钱进入农業的准入與监管束度，對工商本钱租赁庄家承包地要审查企業的天资和防备危害的能力，特别要增强过后监视，谨防流转承包地用处产生扭转。

三要强化当局责任，设定一個公道的地皮流转 “非农化”和“非粮化”比例或数据，作为处所当局稽核的硬指标，以保障地皮流转后用处不扭转，确保莳植食粮面积不削减。

四要完美农業补助政策與地皮谋划权流转鼓励轨制。一方面，對付流转后“非农化”和“非粮化”的农用地不赐與补助;另外一方面，出台详细地皮流转办法，對付流转后没有扭转地皮用处的范围谋划主體，别离从财务、金融、根本举措措施等方面赐與必定的政策支撑，如放置必定额度的地皮流转专項搀扶资金，给合适请求的范围谋划主體依照流转合同刻日及流转范围面积赐與一次性补贴。

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