台灣地區土地整备研究

admin

择要：地皮资本的日趋稀缺和都會向外成长受限促成了台灣地域地皮整备的成长。从运作主體、事情阶段、影响身分阐發了台灣地域的地皮整备，钻研表白台灣的地皮整备主體别离由当局部分、地皮所有者和地皮开辟商三部门构成；事情阶段包含事前评估、施行地皮整备和后续处置阶段；影响地皮整备的身分有财政、技能、法令和其他四個身分。

关头词：台灣地域，地皮整备，主體，事情阶段，影响身分

中图分类号：F293文献标识码：B

文章编号：1001-9138-（2014）01-0067-71收稿日期：2013-12-10

地皮整备是城镇化进程中新市區开辟及原市區地皮重组的首要法子，德國、日本、韩國、印度等國度都采纳地皮整备作为都會地皮总體开辟的首要东西（Larsson，1997；Lin，2005）。地皮整备是指根据大众长处和都會成长计划的必要，将必定區域内的地皮集中起来，予以从新组合或归并计划，經由过程改良都會用地情况對地皮举行有用操纵，并按必定的分派原则将地皮收益从新分派给原地皮所有者的一項综合性地皮开辟方法。地皮整备可以或许增长地皮的操纵率和操纵布局，可以改良整备區域的交通、情况，同时晋升地皮的价值，是以该區域的住民可以或许享遭到地皮整备后交通的便当、情况质量的改良及地皮的增值收益。

自20世纪70年月以来，台灣地域履历了快速的都會化成长，作为一個島屿地域，台灣不能不面對地皮资本的日趋稀缺和都會向外成长受限的问题。1975年台灣地域起头履行地皮整备，至今已有四十多年的汗青，不管是从法令、政策轨制仍是财政、技能方面临地皮整备的履历都是极为丰硕的，本文别离从运作主體、事情阶段、影响身分阐發了台灣地域的地皮整备。

1 地皮整备的运作主體

台灣地域地皮整备的运作进程中，有三类根基介入者，一是当局部分，二是地皮所有者（台灣地域的栖身产权归小我所有），三是地皮开辟商。三者之間的瓜葛如图1所示。

1.1 当局部分

当局部分作为地皮整备的运作主體的环境重要合用于公办地皮整备。公办地皮整备是指由当局部分根据都會计划和地皮整备施行法子的划定自動打点，或由地皮所有者申请而由当局构造被動打点。台灣地域履行公办地皮整备的部分凡是为处所县市当局，地皮整备的施行必要根据都會扶植的计划蓝图，地皮开辟商可根据利润最大化的原则选择是不是投入地皮整备項目，但当局部分在整备區的甄选决议计划上，则没法依照利润最大化来决议某個區域是不是合适举行地皮整备，而是必要斟酌都會计划的大众长处，是以当局部分在施行地皮整备的进程中可能會發生财务赤字，但基于大众长处和都會总體长处，当局部分仍需投入开辟，以实现栖身情况的改良及都會的良性成长。

1.2 地皮开辟商

台灣地皮整备运作的另外一種方法是自办地皮整备，即由地皮所有者自行组织整备區的相干所有者，根据协商好的收益分派原则举行地皮整备。因为地皮所有者凡是不具有地皮开辟方面的天资，是以常會拜托地皮开辟商朝为举行地皮整备，此时地皮开辟商與地皮所有者为雇佣瓜葛，地皮开辟商根据所有者的地皮整备拜托营業，依照法令划定步伐申请处所当局批准相干的地皮整备事情，为地皮所有者谋取最大长处，并从中获得必定的收益。

地皮开辟商打点地皮整备的另外一種方法则是自己即为地皮所有者，这是台灣地域自办地皮整备最多见的方法，地皮开辟商經由过程获得部门地皮而成为整备區内的地皮所有者。與其他地皮所有者比拟，地皮开辟商具有必定地皮开辟的专業常识，在地皮整备的进程中會获得多于一般工程的收益，这类方法凡是能使地皮开辟商获得比纯洁雇佣瓜葛所得报答还多的收益。

1.3 地皮所有者

不管地皮整备是公背心,办仍是自办，地皮所有者根基上都因此本身长处最大化为方针，在扣除地皮整备本钱后的残剩部门是地皮整备后的地皮收益，即整备區的地皮所有者在加入地皮整备后所能获得的收益，因为大众举措措施的用度、地皮整备的本钱和整备后分歧地域的地皮增值水平分歧，致使地皮所有者所得的地皮收益比例分歧，固然，所有者但愿所得的地皮收益比例越高越好。

因为单個地皮所有者其实不具有鞭策地皮整备的重大影响力，是以凡是會结合其他所有者来配合鞭策地皮整备以夺取更多的长处，当结合人数及所占地皮面积比例跨越整备區总人数及地皮总面积對折以上时，这些人就成了主导气力，對付鞭策该地域的地皮整备具备壮大的影响力。

若是地皮整备本钱没有跨越总收益的45%，公办地皮整备方法其实不必要征得地皮所有者的赞成，只必要按照都會扶植所规范的内容施行地皮整备。固然，处所当局或自觉的地皮整备组织者必要将所耗费的本钱向地皮所有者举行公示，以获得地皮所有者的认同和地皮整备的顺遂举行。

以上三種举動人的脚色相互影响，經由过程交互折衷、和谐沟通将地皮整备顺遂完成。

2 施行地皮整备的事情阶段

按照分歧的阶段對全部地皮整备事情举行划分，可以分为三個阶段。

第一阶段为事前评估阶段，地皮整备是实现新型城镇化的手腕與东西，經由过程都會计划选择施行地皮整备的详细地点，评估拟举行地皮整备的位置是不是知足如下两個前提：一是评估拟必要的本钱和预期收益，二是考查拟举行地皮整备的區域是不是合适@举%4SH1Z%行大范%Crs17%围@的地皮开辟，从而防止施行阶段可能呈现的外在停滞。

第二阶段为施行地皮整备阶段，在完成评估后根据制定好的步伐和内容举行开辟，本阶段凡是必要一至四年，重要按照地皮整备的范围巨细所决议，一般以财政结算为竣事标记。

第三阶段为地皮整备的后续处置阶段，地皮整备完成后會發生效益，若是地皮整备自己發生红利，根据《地皮整备施行法子》第56条的划定，应当将收益作为增长该整备區大众举措措施扶植、办理及保护的用度，若是不足则經由过程均匀地权基金举行补助（均匀地权基金是在中華民國國父孙文所倡民生主义下發生的基金，在地皮增长收益按必定比例拨入均匀地权基金，从而归公所有，以避免大量的地皮收益集中在少数人手中）。endprint

本钻研探究影响地皮整备施行完成的相干身分，依照前面所述的事情阶段划分，如下内容应属于第一阶段的评估事情，在现实操作中则必要将三個阶段综合斟酌，总體掌控地皮整备的现实事情項目及预期效益，只有综合考查地皮整备前、中、后三阶段的影响身分，才能真正评估地皮整备的完成结果。

3 地皮整备影响身分分类

地皮整备结果的影响身分重要有如下四方面：财政方面、法令方面、技能方面及其他非财政方面。

3.1 财政方面

财政阐發是评价地皮整备价值及监视施行进度的首要东西（Gaynor，1996）。台灣地域地皮整备的财政阐發要计较項目标本钱與收益，并应用净现值法（net present value， NPV）、报答率法（Rate of Return）、比值法（Ratio）、还本法（Payback）及管帐法（Accounting）将本钱與收益項目转换成一個单一的指标，按照这些指标果断施行该項目标价值，或在多個地皮整备項目挑选出较为优异的項目（Remer and Nieto， 1995a，1995b； Lay， 1985）。因为台灣地域的均匀地权条例及地皮整备施行法子等相干法令已明白规范了计较地皮整备本钱與收益的根基法子，是以财政层面的阐發要基于法令划定举行计较。

3.2 法令方面

按照台灣现行的法令划定没法举行地皮整备的环境包含如下两方面。

一是属于特定制止@开%128V2%辟或限%ecl9a%定@修建地域，比方原都會规划所划定的，属于情况敏感地域则不宜开辟或是必要出格庇护的地域。

二是当都會计划请求對某一區域举行地皮整备时，在拟整备區域中，必需有必定数目的地皮所有者告竣地皮整备的共鸣，同时地皮面积必需到达必定程度，两個前提缺一不成，不然该地域将没法举行地皮整备。

3.3 技能方面

技能方面必要斟酌两個指标，第一個指标是地皮整备后期，即地皮分派阶段是不是能按照应分派比例及需求完成份配。现实上，地皮整备必要按照都會對该區域大众举措措施、@室%RY2JK%第或贸%rXaLV%易@等可修建用地的已有计划，和地皮所有者的地皮持有环境举行公道设置装备摆设，防止發生没法朋分或分派的技能问题。第二個指标是在现实举行地皮整备时，按照当前的工程技能可否在公道的预算内完成所需的大众扶植和质量请求。

3.4 其他非财政面方面

在其他非财政面方面必需斟酌如下四点。

第一，政治上的可接管性，即处所当局构造是不是支撑地皮整备。

第二，处所财务环境。因为地皮整备凡是需以举债方法作为资金来历，是以当局必要承当债务危害，對付处所财务较差的县市而言，凡是必要谨严处置。

第三，所需人力是不是充沛。對付地皮整备的专门机构，其人力是不是充沛是地皮整备事情可否顺遂举行和完成的关头，人力资本的紧张不足乃至會影响到财政预算。

第四，相干长处集團是不是支撑。即便合乎法令划定的最低尺度，若是地皮整备的推動触及相干长处集團，比方整备區的住民否决举行地皮整备，产生结合抗争时，就會紧张影响整备事情的展开并增长本钱，乃至致使地皮整备没法完成。

参考文献：

1.Larsson G.，Land Readjustment：A Tool for Urban Development Habitat International.1997.21

2.Lin，T.， Land Assembly in A Fragmented Land Market Through Land：Readjustment Land Use Policy.2005.22

3.Harvey J.，Urban Land Economics[M].London.2000

4.Lay P.，Beware of the Cost/Benefit Model for IS Project Evaluation.Journal of Systems Management.1985.6.

5.Larsson G.，Land Readjustment：A Modern Approach to Urbanization[M].Avebury Press.1993

6.Remer D.S. and Armando P.N.，A Compendium and Comparison of 25 Project Evaluation Techniques.Part 1：Net Present Value and Rate of Return Methods.International Journal of Production Economics.1995.42

7.Remer D.S.and Armando P.N.，A Compendium and Comparison of 25 Project Evaluation Techniques.Part 2：Ratio， Payback and Accounting Methods.International Journal of Production Economics.1995.42

8.Gaynor G.H.，Monitoring Projects—Its more than Reading Reports.Research-Technology Management.1996.39

9.台灣内政部.都會规划总體开辟地域处置方案.台灣.2002

10.台灣内政部.市地重划功课手册.台灣.2003

11.台灣内政部.經界限與齐心圆——台灣市地重划案例实录.台灣.2005

作者简介：

臧微，南开大學博士后，从事新型城镇化扶植、地皮增值收益分派與地皮整备钻研。

Study on Taiwan Land Readjustment

Zang Wei

Abstract： Increasingly scarce land resources and urban outward limite promote the development of Taiwans land readjustment. From the perspective of subjective， process， influencing factors and features， this paper analyzes the land readjustment in Taiwan，research shows the subjective includes three parts： the government， land owners and land developers； working process includes prior assessment， implementation and subsequent processing stages； influence factors have financial， technical， legal and other parts.

Keywords： Taiwan， Land readjustment， Subjective， Process， Influencing factors

王春敏/责任编纂endprint

本钻研探究影响地皮整备施行完成的相干身分，依照前面所述的事情阶段划分，如下内容应属于第一阶段的评估事情，在现实操作中则必要将三個阶段综合斟酌，总體掌控地皮整备的现实事情項目及预期效益，只有综合考查地皮整备前、中、后三阶段的影响身分，才能真正评估地皮整备的完成结果。

3 地皮整备影响身分分类

地皮整备结果的影响身分重要有如下四方面：财政方面、法令方面、技能方面及其他非财政方面。

3.1 财政方面

财政阐發是评价地皮整备价值及监视施行进度的首要东西（Gaynor，1996）。台灣地域地皮整备的财政阐發要计较項目标本钱與收益，并应用净现值法（net present value， NPV）、报答率法（Rate of Return）、比值法（Ratio）、还本法（Payback）及管帐法（Accounting）将本钱與收益項目转换成一個单一的指标，按照这些指标果断施行该項目标价值，或在多個地皮整备項目挑选出较为优异的項目（Remer and Nieto， 1995a，1995b； Lay， 1985）。因为台灣地域的均匀地权条例及地皮整备施行法子等相干法令已明白规范了计较地皮整备本钱與收益的根基法子，是以财政层面的阐發要基于法令划定举行计较。

3.2 法令方面

按照台灣现行的法令划定没法举行地皮整备的环境包含如下两方面。

一是属于特定制止@开%128V2%辟或限%ecl9a%定@修建地域，比方原都會规划所划定的，属于情况敏感地域则不宜开辟或是必要出格庇护的地域。

二是当都會计划请求對某一區域举行地皮整备时，在拟整备區域中，必需有必定数目的地皮所有者告竣地皮整备的共鸣，同时地皮面积必需到达必定程度，两個前提缺一不成，不然该地域将没法举行地皮整备。

3.3 技能方面

技能方面必要斟酌两個指标，第一個指标是地皮整备后期，即地皮分派阶段是不是能按照应分派比例及需求完成份配。现实上，地皮整备必要按照都會對该區域大众举措措施、@室%RY2JK%第或贸%rXaLV%易@等可修建用地的已有计划，和地皮所有者的地皮持有环境举行公道设置装备摆设，防止發生没法朋分或分派的技能问题。第二個指标是在现实举行地皮整备时，按照当前的工程技能可否在公道的预算内完成所需的大众扶植和质量请求。

3.4 其他非财政面方面

在其他非财政面方面必需斟酌如下四点。

第一，政治上的可接管性，即处所当局构造是不是支撑地皮整备。

第二，处所财务环境。因为地皮整备凡是需以举债方法作为资金来历，是以当局必要承当债务危害，對付处所财务较差的县市而言，凡是必要谨严处置。

第三，所需人力是不是充沛。對付地皮整备的专门机构，其人力是不是充沛是地皮整备事情可否顺遂举行和完成的关头，人力资本的紧张不足乃至會影响到财政预算。

第四，相干长处集團是不是支撑。即便合乎法令划定的最低尺度，若是地皮整备的推動触及相干长处集團，比方整备區的住民否决举行地皮整备，产生结合抗争时，就會紧张影响整备事情的展开并增长本钱，乃至致使地皮整备没法完成。

参考文献：

1.Larsson G.，Land Readjustment：A Tool for Urban Development Habitat International.1997.21

2.Lin，T.， Land Assembly in A Fragmented Land Market Through Land：Readjustment Land Use Policy.2005.22

3.Harvey J.，Urban Land Economics[M].London.2000

4.Lay P.，Beware of the Cost/Benefit Model for IS Project Evaluation.Journal of Systems Management.1985.6.

5.Larsson G.，Land Readjustment：A Modern Approach to Urbanization[M].Avebury Press.1993

6.Remer D.S. and Armando P.N.，A Compendium and Comparison of 25 Project Evaluation Techniques.Part 1：Net Present Value and Rate of Return Methods.International Journal of Production Economics.1995.42

7.Remer D.S.and Armando P.N.，A Compendium and Comparison of 25 Project Evaluation Techniques.Part 2：Ratio， Payback and Accounting Methods.International Journal of Production Economics.1995.42

8.Gaynor G.H.，Monitoring Projects—Its more than Reading Reports.Research-Technology Management.1996.39

9.台灣内政部.都會规划总體开辟地域处置方案.台灣.2002

10.台灣内政部.市地重划功课手册.台灣.2003

11.台灣内政部.經界限與齐心圆——台灣市地重划案例实录.台灣.2005

作者简介：

臧微，南开大學博士后，从事新型城镇化扶植、地皮增值收益分派與地皮整备钻研。

Study on Taiwan Land Readjustment

Zang Wei

Abstract： Increasingly scarce land resources and urban outward limite promote the development of Taiwans land readjustment. From the perspective of subjective， process， influencing factors and features， this paper analyzes the land readjustment in Taiwan，research shows the subjective includes three parts： the government， land owners and land developers； working process includes prior assessment， implementation and subsequent processing stages； influence factors have financial， technical， legal and other parts.

Keywords： Taiwan， Land readjustment， Subjective， Process， Influencing factors

王春敏/责任编纂endprint

本钻研探究影响地皮整备施行完成的相干身分，依照前面所述的事情阶段划分，如下内容应属于第一阶段的评估事情，在现实操作中则必要将三個阶段综合斟酌，总體掌控地皮整备的现实事情項目及预期效益，只有综合考查地皮整备前、中、后三阶段的影响身分，才能真正评估地皮整备的完成结果。

3 地皮整备影响身分分类

地皮整备结果的影响身分重要有如下四方面：财政方面、法令方面、技能方面及其他非财政方面。

3.1 财政方面

财政阐發是评价地皮整备价值及监视施行进度的首要东西（Gaynor，1996）。台灣地域地皮整备的财政阐發要计较項目标本钱與收益，并应用净现值法（net present value， NPV）、报答率法（Rate of Return）、比值法（Ratio）、还本法（Payback）及管帐法（Accounting）将本钱與收益項目转换成一個单一的指标，按照这些指标果断施行该項目标价值，或在多個地皮整备項目挑选出较为优异的項目（Remer and Nieto， 1995a，1995b； Lay， 1985）。因为台灣地域的均匀地权条例及地皮整备施行法子等相干法令已明白规范了计较地皮整备本钱與收益的根基法子，是以财政层面的阐發要基于法令划定举行计较。

3.2 法令方面

按照台灣现行的法令划定没法举行地皮整备的环境包含如下两方面。

一是属于特定制止@开%128V2%辟或限%ecl9a%定@修建地域，比方原都會规划所划定的，属于情况敏感地域则不宜开辟或是必要出格庇护的地域。

二是当都會计划请求對某一區域举行地皮整备时，在拟整备區域中，必需有必定数目的地皮所有者告竣地皮整备的共鸣，同时地皮面积必需到达必定程度，两個前提缺一不成，不然该地域将没法举行地皮整备。

3.3 技能方面

技能方面必要斟酌两個指标，第一個指标是地皮整备后期，即地皮分派阶段是不是能按照应分派比例及需求完成份配。现实上，地皮整备必要按照都會對该區域大众举措措施、@室%RY2JK%第或贸%rXaLV%易@等可修建用地的已有计划，和地皮所有者的地皮持有环境举行公道设置装备摆设，防止發生没法朋分或分派的技能问题。第二個指标是在现实举行地皮整备时，按照当前的工程技能可否在公道的预算内完成所需的大众扶植和质量请求。

3.4 其他非财政面方面

在其他非财政面方面必需斟酌如下四点。

第一，政治上的可接管性，即处所当局构造是不是支撑地皮整备。

第二，处所财务环境。因为地皮整备凡是需以举债方法作为资金来历，是以当局必要承当债务危害，對付处所财务较差的县市而言，凡是必要谨严处置。

第三，所需人力是不是充沛。對付地皮整备的专门机构，其人力是不是充沛是地皮整备事情可否顺遂举行和完成的关头，人力资本的紧张不足乃至會影响到财政预算。

第四，相干长处集團是不是支撑。即便合乎法令划定的最低尺度，若是地皮整备的推動触及相干长处集團，比方整备區的住民否决举行地皮整备，产生结合抗争时，就會紧张影响整备事情的展开并增长本钱，乃至致使地皮整备没法完成。

参考文献：

1.Larsson G.，Land Readjustment：A Tool for Urban Development Habitat International.1997.21

2.Lin，T.， Land Assembly in A Fragmented Land Market Through Land：Readjustment Land Use Policy.2005.22

3.Harvey J.，Urban Land Economics[M].London.2000

4.Lay P.，Beware of the Cost/Benefit Model for IS Project Evaluation.Journal of Systems Management.1985.6.

5.Larsson G.，Land Readjustment：A Modern Approach to Urbanization[M].Avebury Press.1993

6.Remer D.S. and Armando P.N.，A Compendium and Comparison of 25 Project Evaluation Techniques.Part 1：Net Present Value and Rate of Return Methods.International Journal of Production Economics.1995.42

7.Remer D.S.and Armando P.N.，A Compendium and Comparison of 25 Project Evaluation Techniques.Part 2：Ratio， Payback and Accounting Methods.International Journal of Production Economics.1995.42

8.Gaynor G.H.，Monitoring Projects—Its more than Reading Reports.Research-Technology Management.1996.39

9.台灣内政部.都會规划总體开辟地域处置方案.台灣.2002

10.台灣内政部.市地重划功课手册.台灣.2003

11.台灣内政部.經界限與齐心圆——台灣市地重划案例实录.台灣.2005

作者简介：

臧微，南开大學博士后，从事新型城镇化扶植、地皮增值收益分派與地皮整备钻研。

Study on Taiwan Land Readjustment

Zang Wei

Abstract： Increasingly scarce land resourc老虎機遊戲,es and urban outward limite promote the development of Taiwans land readjustment. From the perspective of subjective， process， influencing factors and features， this paper analyzes the land readjustment in Taiwan，research shows the subjective includes three parts： the government， land 激活毛囊,owners and land develo線上博奕,pers； working process includes prior assessment， implementation and subsequent processing stages； influence factors have financial， technical， legal and other parts.

Keywords： Taiwan， Land readjustment， Subjective， Process， Influencing factors

王春敏/责任编纂endprint

中國房地产·學術版2014年1期