世联地產與台灣恒安照护集团战略合作

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世联地產與台灣恒安照护团体
—计谋互助签约典礼
时候：2013年8月19日
地址：安全银行大厦（原深成长银行大厦）6楼1号集會室

实录内容：

主持人（安宁）：列位佳宾，另有列位媒体界的朋侪，另有不少在现場的世联同仁，大師上午好！我先自我先容一下，我是世联地財產务成长部的安宁，今天上午由我给大師主持世联地產和台灣恒安照护团体计谋互助签约典礼，今天上午的典礼分三個部門，起首是盛大的签约典礼，第二部門是请两边作活泼的主题讲话，第三部門是媒体互動交换的时候，全部典礼约莫是2個小时。在正式典礼起头以前请容许我先容一下两边出席的佳宾，也便利接下来的互動和交换。起首為大師先容出席本次集會的恒安照护团体的带领们。
恒安团体董事长胡世贤師长教師，
恒安团体副院长许君强師长教師，
恒安团体董事长出格助理胡哲豪師长教師，
恒安团体法务本家儿任陈盖武師长教師，
恒安团体大陆奇迹部总监孔祥星師长教師，
接下来為大師先容世联地產的列位带领，
世联地產董事长陈劲松師长教師， 世联地產副总司理林蔚密斯

主持人（安宁）：接待列位！出席本次典礼的两边带领规格很是之高，信赖此次两边出席的声势不但@表%jmfg7%现對此%c8eB8%次@签约典礼的尊敬，更多的是@两%o8L67%边對将%r8wWu%来@互助远景的看好。陈董曾说过这段话，他對中國房地產的趋向用上下半場做了很是清楚的界定。作為辦事機构，不论是世联地產仍是恒安团体，我信赖面临中國房地產市場下半場这個趋向下，城市思虑本身的成长和發展问题。大師既要思虑更细的细分范畴中推動本身的精进和领先，另有一条很首要的成长之路就是钻营专業范畴的跨界與交融。今天这場跨界的联婚，一方面是中國房地產市場辦事的第一选择，恒安团体作為台灣的养老辦事機构，两边的互助，我信赖不但仅是對中國养老市場的看好，更首要的是對两边互助夸姣远景的一种预测。我就未几说了，下面咱们将出格盛大有请两边掌門报酬大師畅想一下两边互助，咱们是怎样對待互助的远景和市場模式的。咱们起首请陈劲松董事长作开場辞，有请陈董。

陈劲松：很是感激胡世贤師长教師带领恒安照护团体的列位带领加入此次互助签约典礼。固然支票借款,咱们也很是感激列位媒体朋侪對这個事务的存眷。恒安照护团体已进入中國了，中國养老奇迹现实上在5年前已起头各方都存眷的环境下起头实行。实行到今天，咱们看到的是一堆痛楚的履历，另有媒体的质疑，另有對中國养老问题急迫性的，媒体和業界的一些感到。對中國养老问题怎样看呢？这是安宁的一個请求，中國养老问题，如今只是探究上的痛楚，尚未到市場上蓬勃的鼓起，这個我感觉很好。中國有两类群体决议中國的将来，一类是50后，一类是80后。50后和80后，80后原则上就是50后的孩子，这是一家人。50后在鼎新开放的时辰，他们是中國鼎新开放的主体之一，由于这個群体不小。本人是60后，比他们差10年。他们率先辈入中國的老龄市場，也就是王石那一代人。王石这一代人并无退休，他如今還在市場上叱咤风云。王石这代人叫做活泼父老，这個活泼父老没法子，谁也没法子逃过汗青的纪律，他们无可何如地将會步入退休这個进程。

陈劲松：那末退休这個群体，就是50后这個群体，他们出格成心思，他们的后代80后正好起头担任社會的大任，起头在社會经济中担任大任。活泼父老自己是最有钱的一群人，在他退休的时辰，他的后代又起头挣钱。这個群体跟我妈妈，我妈妈是30后，那是彻底纷歧样，那是必要彻底赡养。而咱们这個群体不是，这個群体跟孩子之间的互补，周公吐哺，率土归心，这個决议了中國养老市場即便是市場化的养老市場，也仍然是很是很是巨大的。

為此世联举行了前期诸多理论上的探究，直到黎振伟師长教師跟恒安照护团体起头沟通，起头相互领會，咱们两边找到了那种感受，甚麼感受呢？大師晓得，世联是干甚麼的呢？咱们世联是一個咨询機构，叫咨询代辦署理商。咱们的标语是咨询加施行。施行是甚麼呢？就是賣楼，咨询就是给人定位。前期咱们切入得很早，你们应当设计甚麼样的產物市場是接管的，你不信的话交给咱们賣。

世联走到今天，参谋部咨询这块做到了中國绝對的第一。咱们本年最最少可以或许有4個亿以上的陈述收入，甚麼叫4個亿的陈述收入？就是咱们给每一個項目做咨询陈述收的钱可以或许到达4亿。在中國，甚至在國际上一個专業范畴的咨询機构，那已做得差未几。本来咱们说咨询加施行，施行是帮着賣楼。可是中國房地產上半場是咨询加施行的寄义，中國房地產的下半場咨询和施行的寄义就彻底纷歧样了。这個施行就不是简略的賣楼了，咨询也不是简略地定位了。是咨询要出格领會将来施行的不少细节，不少操作，咱们才能在定位的时辰给人做到位。
咱们跟恒安照护团体，恒安照护团体是一個典范的具备20多年履历操作详细施行细节，然后做得很是抵家的团体，这是中國没有碰着过的，专注于养老辦事，操作履历的总结、体系，包含各类在家养老、社區养老等等，一系列操作细节的辦事团体。咱们世联没有这方面任何的履历。是以当咱们跟恒安照护团体，中國商界出格成心思，必定是要符合的人跟符合的人碰头，然后找到互助的点。这使得世联，@咱%35AVT%们對将%r8wWu%来@中國这一块市場，咱们具备很强的咨询上的先导底气，不然咱们就没有底气。
黎振伟说你要转型吗？你就得落实。中國房地產下半場不管是游览地產，不管是資產辦事，不管是贸易地產、旅店物業仍是养老，都不是觀点，都要落实，都要落到最根基的，雷同像恒安照护团体在台灣如许的根本之上。当落到这個水平上，所有的觀点就酿成了内容，情势就酿成了内容，觀点就酿成了贸易模式。

在此次计谋互助的签约典礼上，咱们世联是一個谨守专業天职的公司，咱们晓得在哪些方面能跟恒安照护团体在前期市場参與、运营模式设计，世联能起甚麼感化。如许的话，专業跟专業的互相共同，培养了专業的互相發展。咱们信赖中國养老市場必定會在台灣，在香港，國际上的养老市場上呈现全世界最大的一個养老市場，这個市場，咱们中國人很是荣幸，由于咱们有台灣，由于咱们有香港，特别在商界，他们在前面实行过了，他们的老龄化比咱们走得要早。如许的话，咱们不是要彻底缔造本身的模式，咱们是要鉴戒跟人家互助，特别是跟恒安照护团体互助，这里就是出生在前期台灣模式根本之上，然后咱们进入巨量的市場，这個巨量的市場就不是5500人，多是55万人，550万人这麼一個市場。
中國的市場颇有意思，中國市場是任何一個小市場做到天下的时辰都很是庞大。世联自己的履历就奉告咱们这個事理，咱们信赖咱们两边的尽力，使中國养老奇迹真正落地和转型从今天起头，感谢大師，感谢胡世贤董事长。

主持人（安宁）：很是感激陈董，从觀点到落地，从咨询到施行，陈董已很是清楚地界定了两边互助的首要基石，同时台灣模式在中國市場的巨量放大，这個巨量市場是咱们出格看好的。任何一個问题在中國式的解决布景中都必要立体的视角才能完善。下面咱们有请台灣恒安照护团体董事长胡世贤来刻画一下他的蓝图，有请！

胡世贤：尊重的陈董事长，列位带领和很是尊重又很是爱好，可是咱们感觉更应当要让大師更领會的媒体朋侪们，特别在台北，咱们跟媒体朋侪的来往是很是紧密亲密的，在这里我出格提示这些媒体朋侪们，由于今天确切，大師可以看获得，在中國，特别是白叟高龄化社會已在你们身旁產生了，只是你一时尚未注重到，在这里起首祝大師晨安。咱们台北叫晨安，这边叫早上好，欠好意思。
咱们為甚麼會来这里？為甚麼會跟世联有这麼多的互助，这麼深刻？在跟大師陈述以前回溯咱们十年来，咱们第一次跟大陆来往是上海市的市长到咱们那边拜候，他说咱们那边的白叟不少，咱们只是听听，然后先容一下。这十年来，特别是在两年半之前，咱们就察觉势头不合错误了，特别是官方来的很是多。从两年前咱们起头计较，两年前到如今，咱们起头计较今后察觉一件事，我来这边以前统计了一下，统共来了6000多人，从大陆，从官方到保险公司、银行、房地產商、同行，几近让咱们感觉到目不暇接。咱们也很是知无不尽地把咱们必要提示大師的都跟大師提示，由于白叟奇迹是一個生命的奇迹，是一個良知的奇迹。

地產、保险、金融是纯贸易，為赚钱而存在的奇迹。咱们固然也都晓得各個行業都有社會责任存在的，可是白叟奇迹社會责任更重一些。我每次都提示他们，当你进入白叟財產今后有一件事变必定不克不及健忘，就是他没有退出機制。进入今后就没有退出的，由于你退出今后，社會會產生很是多的不幸事务，这個不幸事务不是今天我丧失款項，而是可能有一些生命的问题。由于咱们看到太多退出酿成的惨重履历。咱们在提示大師的时辰，咱们也提出了很是多咱们的看法给大師。

咱们今天站在这里，像陈董事长讲的，咱们建议了不少，可是见效很小。也就是列位如今看获得，放眼中國，咱们提出一個问题，有时辰官员来参访的时辰咱们提出一個问题，你们可不成以奉告咱们，你们尽力了五六年了，有无一個乐成的案例可让大師来进修的，在中國？仿佛大師张口结舌，不晓得怎样答复。我说讲得都很好，每小我都很會讲，可是重点，你怎样落地啊？我举一個例子，大師要归去沉思一下。就是中西方的差别，咱们在坐的人，无论你今天是爸爸妈妈或你是后代，想想你的家庭，你的爸妈可能想的是要把我的財富看成遗產给后代。可是老外的设法纷歧样，他的设法是要把我的財富一起玩到我挂掉，就是我这一辈子赚的钱要花光。这個差别致使了中西方在白叟上存在庞大的差别，这個不少人都没有想过。

第二点，回忆起二十几年前我第一次做白叟奇迹的时辰，我跟列位同样是一個外行人，甚麼都不懂。咱们台灣20几個很是着名的大夫跟我说，咱们一块儿互助做这個行業。这個行業在20年前就跟如今中國大陆彻底同样，也就是结合國世界组织界说的7%的白叟进入了65岁，这個代表甚麼？这個就代表高龄化已悄然来到你身旁了。
以是在阿谁期间我跨入了这個范畴，跨入这個范畴今后，我跟列位同样全球去看，花了不晓得几多功夫，做了不晓得几多钻研，最后的结论是甚麼？他们都在骗咱们，為甚麼？由于他不给你看他真实的工具，他只是让你参访一些走马觀花的。而真正文化秘闻的工具跟咱们有庞大的差别。以是我看完回来今后说做一個我本身愿意住的处所，尺度就如许。我居心，我把我本身下半生的奇迹的重心放在这個处所，我信赖我做出来的工具应当可让白叟家可以或许得意。由于我的物資糊口在台灣应当算前10%的比例吧，我如许的人愿意住，那大師应当可以接管。
一起走来，跟列位陈述，20年曩昔了，我如今還在尽力。尽力是甚麼呢？我的怙恃已住在我的白叟院里，他们得意得不患了。可是我本身感觉另有不少必要改良的，真的是学不完，关头在哪里？关头在咱们要把咱们的焦点價值阐扬出来，咱们的焦点價值第一個是平安，所有的白叟都要有平安的情况。第二他要有庄严，白叟家活一生，曾叱咤风云，曾有何等高的社會职位地方，他老了也要有庄严。第三是充分，白叟不是活到老就等死，不是三等公，等吃等睡等死，不是，他必定要充分，他充分才可以或许缔造人生的價值，才可以或许在社區内里缔造一個调和的气力。最后一個要获得快活，咱们要缔造的是一個白叟可以或许有出色的一辈子，活要活得出色，否则的话就教列位，白叟家120岁了，好长命，好棒，是吗？我跟列位陈述好苦啊，假如你活到120岁，就教人生的價值在哪里？你所有的朋侪都不见了。假如你不克不及转头看咱们这四個焦点價值的时辰，人活得好苦，没有方针了，天天不晓得要干吗，我烦懑乐，人生不出色。这是咱们今天在白叟奇迹必需要尽力的。
在这里，必定要让白叟活得出色，他才有活下去的價值。我经常看到有一些白叟家医疗已不克不及解决他的问题的时辰，就像咱们的安定疗护，咱们在医疗层面是用消极的医治，咱们乃至用宗教的气力让他不要惧怕死是甚麼。当他怅然接管跟家人说再會，跟他的好朋侪，乃至他的狗说再會，阿谁感受我就感觉人生到了最后，这是咱们的價值。也就是白叟奇迹是一個很是过细的行業，老少老少，中國人讲的，跟列位陈述，他倡议脾性来不患了，由于他是一家之长。由于他多是这一族之长，下面一帮可能有几十小我，他一發脾性不患了，下面都忙死了。全部家属由于他不得安定，乃至咱们台灣之前的院长，他的家眷住我家，甚麼叫多名连环？他说我不晓得怎样活下去，如今你们把我的尊长接曩昔了，我轻松得不患了，过分瘾了。白叟奇迹是很是成心义，有價值的。

我如今走下来，3000多人如许大的范围到咱们这里来参访，咱们在大陆这边也有很是多的演讲，每次碰着李总，他很是热情，他對这個标题很是有乐趣。咱们颠末屡次扳谈，他奉告我一件事说，中國大陆不少理论全球学，可是没法子落地。我跟他讲，咱们两小我的感受同样。我说既然是如许，由于我跑得也很辛劳，全中國大陆太多人必要我去教，怎样教得完？并且他不必定听我的。我说是否是交由你们，咱们来做一個互助，我把你们教會，然后你们去讲，你们去让大師城市。由于光是从修建设计，阿谁量体是大師想象不到的。假如以我今天本身的履历和感受就教大師一個问题，房地產加之养老，就教你，当你65岁以上，你如今住的屋子要怎样辦？内里可能有很是多必要点窜的，為了你举措不便利，眼睛可能看不太清晰，你的膝盖可能爬不動，那要怎样辦？这些不動產你可能都要从新装修，要合适白叟的室第，让本身65岁今后還在这個处所可以或许继续活得很好，活得很出色，活得很平安。但重点是在怎样改？咱们看到台灣、日本或美國很是多如许的觀点，他们也在改，可是改得很贵，贵到不患了。一個家庭要改这個是很是可骇的。

主持人（安宁）：以是咱们在这里也供给一個觀点，就是把合适白叟栖身的要素、元件，咱们但愿把这些交给世联，特别他们是不動產这方面的专業，让他们對将来的白叟室第先参加这些元素进去。换句话说在将来，咱们的估算，光是这些要扭转的室第，咱们估算大要有8000万套，光是这部門。此外一個就是如今的白叟院床位数离國务院的统计，大要要加400万套。咱们认為这些几多实其实在的数据，可是绝對不成以绕弯路，不成以做第二次，由于會耗费更庞大的本钱。

看看如今已在做的都是失败的，这些怎样辦？这些算数吗？在将来这些都不克不及算数，要从新来，这就是挥霍。咱们今天跟世联的互助可以或许缔造如许的價值，但愿大師不要绕弯路，咱们固然也有一個期许，但愿世联跟咱们互助，让他们在将来是代辦署理贩賣的一個公司，咱们等待他们在养老界能成為在大陆，在华人间界，不只是在大陆，在台灣也能够，在香港也能够，做一個华人间界养老地產的淘宝網。你只要想到养老，就要想到世联地產。如许的话让大師都可以或许得利。也就是咱们今天做的事变，也就是在咱们國度的带领下，“十二五”的民生规划内里的重中之重，那就是养老问题，可以或许把它解决。我信赖大師可以把心头最怕的那一块放下来，由于中國讲求的是孝道。咱们怎样可能让本身的怙恃今天在那边没有人赐顾帮衬，然后我天天上班都要挂心他们呢？能把这些问题解决，我信赖中國可以再次大步向前迈进。
我今天就先讲到这里，感谢大師！

主持人（安宁）：感谢胡世贤董事长，这麼一個伟大的良知奇迹如安在中國市場中找到均衡，多是接下来主题讲话中會频频讲的。接下来劳烦两位董事长移步到签约區，也请事情职员拿上签约册子，有请两边董事长签下本身的名字，这也是两边的慎重许诺，有请！

（签约）

主持人（安宁）：接下来有请两边董事长互换礼物。

（互换礼物）
主持人（安宁）：感激两边，咱们劳烦一下两边列位带领移步到布景板举行合影。

（合影）

主持人安宁：感激列位，请入坐。信赖此次互助會是一個出色的出發点，两边一块儿在中國养老市場傍边披荆斩棘，追求中國式解决方案。接下来咱们将请两位佳宾给咱们讲授一下两边各自對中國养老市場的理解。适才不管是陈董仍是胡董在讲授中都展现了很是好的画面。陈董讲中國對养老模式的摸索是又爱又恨，咱们但愿接下来的两位讲讲若何从恨到爱。起首有请世联地產的李亚南总监。

李亚南：今天很是侥幸可以或许有这個機遇跟列位带领和列位媒体朋侪交换。今天借这個機遇跟大師分享两個内容，时候大要是如许散布，會用半個小时的时候跟大師讲授一来世联在几個項目以后总结出来的對付中國做养老地產的开辟方法，有三种方法。然后用15分钟的时候跟大師简略地分享一下咱们在本年4月尾的时辰完成為了一次关于北京中高端白叟的市場调研，傍边發明了不少市場的原形。
咱们从2011年起头，养老地產的需求就出格多，浩繁开辟企業找到咱们今后纷繁提出很多的疑难。这些问题八門五花，不少问题，包含我作為开辟企業到底能不克不及干养老？甚麼样的企業能做养老地產？养老地產的焦点有甚麼？养老和摄生是否是一回事，怎样做，會不會做得比力低端，有无合适中國特点的养老模式？在咱们现实的辦事进程中發明，真实的地產开辟企業做养老地產，他现实上遭受了4個痛点，大部門的企業都面對这4個痛点。
第一個是痛点模胡而想固然的市場，不论是市道市情上各类官方的统计数据，大大都是平常而谈的数据。好比60岁以上的高龄白叟大要占多大比例，床位的缺口有几多，这個市場的蛋糕是多大等等。可是落到详细的都會和详细項目上这些数据都说不清晰，必需咱们本身亲身去做调研，才可以或许解答客户的问题，关于养老的范围，关于客户的来历、客户的布局是甚麼。
第二個痛点是想固然的市場，不少开辟企業都说做养老这個事据说是一個比力慢、比力贵、比力不赚钱的事变，他感觉投資回报率相對于比力低，并且本身也不是出格长于做照顾护士这块，他不晓得怎样做。因而乎他就认為咱们就定位到做高端康健白叟，我不具有这些前提，我就定位如许的市場，这是本身想固然的一厢甘愿，為甚麼这麼说呢？做白叟市場，现实上你只要切入到这個市場今后，康健白叟只不外是一個阶段，他今后必定會向照顾护士的需求成长。这不是说你本身能不克不及做，想不想做的事变，这是一厢甘愿。大部門的开辟企業都有模胡和想固然。
第三個痛点是红利，如今做养老的項目地皮性子一般比力怪，有医疗划拨用地，有財產用地，有小產权，有军產的，有贸易游览地產的，各类各样的門类。这些地皮有的是不克不及贩賣的，有的是很难贩賣的。在这类环境下，你怎样均衡投入產出？若是不克不及进入產权贩賣的话怎样红利，这是第一個问题。第二個问题是不少当局其实不傻，你用养老的名义做項目标话，他有一個很是首要的前提就是你必需在首期的时辰，你得把养老的配套做进去，不然的话后面的地就不给你了。开辟企業就在想，前期的項目一般都比力偏僻，前期還必需要投入大量的配套，怎样来均衡投入產出是一件出格头疼的事变。第三是养老項目地皮指标不會一次给你，是分年分批一点一点给你。以是总体的定位要均衡動态的调解，每一年现实的开辟，在財政上動态有计谋地举行调解，不然这個账算不外来。
第三個痛点是老年人市場怎样做营销，大師都不晓得怎样對老年人营销。好比找到咱们的客户，但愿咱们可以或许给他的項目做一個天下性的营销系统搭建。可是有一個很是首要的条件没有想清晰，他究竟是賣甚麼工具？由于他不是賣房產，第一個焦点的问题就是明白賣甚麼，究竟是賣辦事仍是賣房產，这個必需要搞清晰。在没有搞清晰的环境下，当你不清晰本身賣的是甚麼工具的环境下，你无从做营销。若是你搞清晰了，我賣的是辦事，你究竟是賣给谁，賣给康健白叟仍是必要照顾护士的白叟。究竟是谁来埋单，是白叟埋单仍是后代埋单？你的营销渠道和说辞就纷歧样。是贩賣代表焦点展现區这类方法来賣仍是要用一些特别的方法来賣，这是怎样對老年人做营销。
第四個痛点是延续谋划不晓得怎样辦，到底我应当供给哪些辦事内容，怎样样找到这些辦事团队。听说辦事团队很难找，不专業，流失率大，怎样包管辦事质量，整合甚麼样的医疗資本，配套谁来谋划等等都是一揽子的痛点。
咱们有一些概念，對付市場也好，對付开辟的方法也好，世联有一些概念在这里跟列位分享一下。咱们發明中國养老市場有8個字，第一個是“未富先老”，整体的均匀財產程度是比力低的，这些白叟的財產堆集，从绝對的量上来说是相對于有限的，跟泰西發財國度比拟是纷歧样的，这是第一個特色。第二個是“未老先衰”，咱们颠末查询拜访發明，在北京的高端白叟内里，65%以上都或多或少都有康健上的问题，為甚麼會有问题呢？是由于早些年國度的医疗卫生前提相對于有限，那时不少老年人年青的时辰不太注重身体上的问题，保健意识比力弱。第二是國度快速成长，包含情况污染、食物平安等问题，致使老年人的身体康健环境日就衰败。
“未富先老”就象征着老年人的付出力有天花板，其实不是说必定要做一個高真個市場就是天價。他是一种一個钱打二十四個结和理性消费的方法，不像咱们買屋子，带到售楼处很感性地感動你，大師掏钱就買了，老年人不會如许，是一個钱打二十四個结、理性消费。怎样样低落門坎，立异付出方法是养老必要解决的课题。“未老先衰”象征着甚麼呢？象征着老年人對本身身体康健的保持、病愈和医治的需求，酿成了刚性需求。若是不克不及够给他供给跟医疗相干的辦事的话，他就不埋单，并且他不克不及付高價，这是市場的实际。
这里摘录了关于北京查询拜访的结论，我说一下焦点的结论。那时咱们做这個查询拜访的时辰是带着疑难去做的，甚麼疑难呢？那时开辟企業本身的項目是高本钱的項目，他感觉必需要每一個月收8000—1万块钱，咱们查询拜访發明白叟付出意愿和你可以或许供给的病愈医疗辦事是正相干的。若是你仅仅给人家供给一個糊口顾问辦事是有天花板的，在北京根基上是4000—6000块钱，这是带有必定广泛性的。咱们颠末访谈和问卷阐發都证了然这一点。
适才陈董也提到，如今不少老年人，大部門是集中在20—40年月的白叟住养老院也好，养老公寓也好。咱们本来常常探究一個问题，争辩一個问题，中國人有一個传统觀念，认為必定要在家内里养老。咱们认為20—40年月的这些白叟是处在多后代的家庭布局，养儿防总是有前提的。可是50后的这批白叟，也就是80后的怙恃，他的家庭布局大部門因此421家庭布局為主，这类布局客觀上决议了只有一個后代，这個后代没有能力给他的怙恃举行养老。大師如今都看到一個征象，在大都會里房價高企今后房價都是怙恃给付的首付。孩子不啃老就不错了。咱们认為50后白叟是此后20年最大的养老主体，他可能有几個阶段的成长，第一阶段的康健低龄阶段，第二阶段是半康健的中度老龄化阶段，第三阶段是高龄的失能阶段。

咱们学美國、学日本，也学台灣，美國大部門开辟企業都偏向于进修美國的模式，美國的模式大的来说，它的特色很是简略。它现实上就是高度市場化运作的模式，这個模式形成為了分工很是清楚的市場化链条。好比说投資有不少专業的医疗和康健、医疗和养老类的来投資，作為物業的持有方。他整合开辟企業，专門做养老社區的开辟企業做开辟，开辟完了今后拜托谋划，也是有大量养老方面的上市公司。每一個环节都可以或许做到尽可能节制危害。海内但愿学的模式，可是市場還不太成熟，开辟企業本身自力搞定投資，本身干开辟，完了今后包一個团队或在社會上整合谋划团队给你运作，但常常这块出格弱，很难。以是就只能开辟完就走，这也是不得已而為之。这是中國今朝直接进修美國的模式仍是存在问题，没到人家阿谁阶段。
咱们也看到一些先辈的模式在探究，大師晓得仙子）进入养老范畴，有客户仿照如许的模式。
第二個是咱们常常會学日本的养老模式，第一是亚洲國度，第二是属于超等高龄化的國度，以是咱们就去进修。可是他们的國情跟咱们有三個层面的區分，让咱们很难进修。第一是地皮私有，开辟是小而精的开辟。第二是介护保险，住到我这個养老機构内里，这個钱90%是由介护保险费交，小我只要交10%。第三個是日本银行對付养老財產融資的支撑可以做到15—20年的低息貸款。在海内这三個方面都不太同样，大范围开辟，没有履行性出格清楚的政策，和融資前提。直接学日本的模式学欠好，可是可以学日本的邃密化辦理，确切日本做得是很不错的。

既然國际上的履历学来学去發明不合错误，必需找准本身的定位和模式，开辟合适本身的线路。那末怎样做？咱们总结了三种原型，详细的項目要在这三种原型上做一些变革。第一种叫做隔代亲情社區的模式，这個模式是甚麼意思呢？你有一個項目，以500—600亩摆布的范围就比力符合，放在都會的边沿區位，好比说都會的公交体系端头站点，这個情况也不错。这类社區大部門物業仍是贩賣，持有的只不外是少许的物業。同时年青人和康健白叟是可以混住的，是一個适老化的大的糊口社區。持有物業的比例要节制，小于30%。而贩賣的比例应当大于70%，如许来包管开辟資金不竭流。持有的部門可让你缔造本身的品牌属性和持久成长的價值，这是咱们认為傍边的一個要点。这类社區大的红利思绪可以寄托前期的贩賣往返现，在全部进程中持有一部門物業。到了中后期還可以有更多的，好比辦事输出如许的红利方法，这是大的红利思绪。
这是咱们操作的一個详细項目，跟大師简略先容一下。这個項目是在武汉，那时是在一個相對于比力新的區域，但也是在都會内里，。第二個模式叫做會员制的医养综合体模式，这是位于都會内里，配套很是好的區位，一般来说这個范围不大，通常為在200亩之内，这是不克不及贩賣產权的，全数是自由的，针對的是自理白叟和照顾护士白叟群体。咱们认為若是是做會员制这类模式有一個很是首要的焦点，就因此贩賣辦事為焦点，而不是简略地贩賣物業利用权，这是不少人没有意想到的。
之以是叫會员制，是设置了會员金字塔的模子，这也是解决企業資金流的问题。它分成為了三种品级的會员，第一种是買断20年物業利用权加辦事會费，这有点雷同变相賣房。这個資金便可以作為一大笔回先用于快法。第二种會员是押金加之房钱，加之辦事會费，或是押金加之辦事會费的模式，如许可以供给大量的資金池，為項目开辟供给不乱的现金流。第三种是消费类的多品级辦事會员，可以给企業供给更多機動多样的收益。
之以是叫医养综合体是由于这個項目具有两個功效，第一個是医疗的功效，这個医疗的功效，好比病愈病院，这個处所有病愈病院今后便可以利用医保，會低落老年人选择这個处所的門坎。第二個是具备养老功效，楼上或零丁有几栋楼可以做老年公寓或照顾护士院，支持供给辦事或會员制的模式。

第三种模式叫做摄生的目标地模式，咱们接触的不少項目都是在很是远的处所，间隔都會都是在1小时以上的车程，都會的公交体系都不克不及到。可是这些处所的資本都出格好，怎样做如许的項目呢？游览加摄生加度假加养老，要打造很是有吸引力的焦点举措措施，不然就不具有摄生的目标地。养老和摄生在内在上是略有區此外。养老的开辟内容除有情况，老龄客户需求，医疗配套和糊口配套之外另有照顾护士。客户是高保健意识的中老年群体，好比40多岁的群体，他认為買这個物業也不是投資，可以给怙恃栖身，5—10年今后本身也能够用，他们有如许的意识。
咱们曾钻研摄生社區的打造，咱们有一套完备的系统，这是此外一套钻研系统。终极养老目标地是要构建出一個合适化、多条理的老年人糊口平台，是基于身体、精力、平常糊口空间、資產和康健这五個平台。适才说到摄生目标地，要让它成為目标地是要有几個关头驱動力的，咱们清点了一下这六個标的目的均可以成為摄生目标地。这些均可以打造摄生的目标地。这是咱们在成都实践和操作的一個項目，600多亩的范畴切成為了三個區。你怎样果断本身的項目是否是合适这类模式呢？咱们这里画了一個图，你在都會内里是會员制医养综合体的模式，在边沿區是隔代社區的模式，综合果断养老項目究竟是属于哪种。
这就是我简略分享关于中國海内开辟养老地產的模式。
这里我给大師简略地过一下咱们4月份的时辰完成的一份关于高端老年公寓调研的环境。我只是简略地给大師看一下焦点的结论。在这個调研傍边，咱们跟一般的调研是纷歧样的。由于这個項目很出格，这個項目已有一個很是明白的必要咱们钻研的内容。第一咱们要晓得老年人的养老需求，重点是集中在哪里。第二是这些高端客户對付買賣代價能不克不及接管，由于这個項目适才提了一句，它其实是一個旧有的革新項目，革新本钱很高，摊下来發明白叟必需每一個月要8000—10000块钱，到底高端白叟能不克不及接管这個代價，若是能接管的话有多大比例，咱们那时是带着这些首要的问题去调研的。之以是果断他是高端白叟，咱们调研的區域，包含中心部委、病院体系、公园等。这是三高人群，退休金跨越4000块钱，属于比力高真個白叟。

咱们發明白叟的信息渠道主如果以亲朋告诉、电视告白和报纸这些传统的渠道為主。白叟的需求重要集中在哪些处所呢？他们的身体大部門都有一些问题，多是性能欠安或有些慢性病，若是可以或许供给康健方面的辦事，他们是會认同的。并且医疗赐顾帮衬會成為他入住养老機构的关头身分。辦事、医疗和用度是白叟最存眷的三個身分。这是比力多存眷到的平常糊口辦事。而若是是医疗方面的辦事，會發明大部門白叟對医疗辦事的需求是很是强烈的，都在50%以上，咱们列出来的选項大師都选了，大部門人對医疗辦事需求是很是强烈的。
對付情况来说，白叟對付物業自己的功效和面积请求不高，档次、装修、功效面积请求不高，可是對栖身的便当性、文化功效另有休闲的空间请求很高。关于收费模式上，大部門白叟對付月房钱的经受能力是相對于有限的，并且押金也不克不及收出格高。并且對月租是加倍敏感的，付出意愿50%以上的白叟但愿本身和后代配合承当用度。對付康健白叟来说，他只怀孕体必要照护的时辰才會费钱采辦相干的辦事。如今有不少开辟企業都说针對康健白叟，他底子不埋单，他不會去住你的养老公寓，这是实际。對付有一些慢性病的白叟，他會為了康健的保持和身体病愈付出很高的代價。跨越一半均可以付出跨越1万的代價。身体状态和针對性辦事是一個正比瓜葛。
最后这個图，咱们那时是在寻觅項目傍边可能的機遇。對付三种分歧身体状态的老年人，他的退休金是如许的程度，他有无选择入住养老公寓的意愿，發明康健白叟没有，集中在病灶白叟和非自理的白叟身上。第二個很是首要的建议就是引入病愈病院，本来是没有的，只有一些糊口辦事。咱们發明市場不埋单，人都不来住，怎样辦呢？引入专業的病愈照顾护士。那时他们還上一個团体的高层集會，最后把这個事定下来。咱们经由过程这個调研给他证了然一些市場的原形，给到他一些标的目的上的建议。

这個就是我今天禀享的两個内容，感谢！

主持人（安宁）：感激李亚南总监的分享。咱们此次對大師公布的这個功效也包括了供需两方面分解中國养老市場的近况。同时咱们从需求上看會發明今朝养老需求中存在庞大的未知足空间。这一供一需偏偏是咱们今天必要给大師展现的，咱们和恒安团体互助能做几多事变。后面讲的这個北京数据公布是初次對媒体公然，但愿能以点带面為大師立体化、活泼化地给大師展现中國今朝养老市場的近况。咱们在李亚南这個陈述傍边清楚地看到，不论是50后、80后，养老问题會成為咱们每小我的切身痛苦。下面咱们将出格存眷和等待，咱们再次请上尊重的胡董事长，他这個标题是咱们很是等待的，他给咱们分享恒安团体的履历和模式，下面咱们掌声有请胡世贤董事长！

胡世贤：跟列位陈述，当白叟家已失能了，80%以上的钱是由家眷来付。可是白叟家身体還举措自若，固然有慢性病，可是他付出的能力另有，要一切把握在本身手上，要本身作主。这正好反过来，80%要他本身付，这個跟亚南作一個分享。在适才亚南的部門做了一点弥补，这是咱们在台灣如今做的，多层级的赐顾帮衬辦事模式。
甚麼叫多层级呢？大師想一想，当一個白叟家在社區，身体康健渐渐阑珊了，有一些慢性病在身，他可能就必要辦事了，这個辦事是渐渐增长的，绝對不是一次的。他渐渐增长了今后，在咱们台灣讲的，在大陆叫做公寓，咱们台灣也叫公寓，但界说不大同样，这边的公寓是甚麼人均可以收，在台灣的公寓只有举措、糊口可以或许自理的白叟才可以住。这两個界说分歧所發生的成果會分歧。好比说在咱们台灣的履历是，我住的公寓内里，我就要拉帮结派，甚麼叫拉帮结派呢？本来我在哪一個小區住的，有几多好朋侪。当我住进来今后就处处去找我的这些好朋侪，请他们一块儿住在这個公寓内里，如许有甚麼益处？就是把小區的觀点移到公寓内里来。也就是活着界上夸大的白叟的糊口必需要在地老化的觀点，只是把本来这個处所移到此外一個处所，可是人彻底一致，意思是如许。如许就让白叟還可以或许跟朋侪们活在一個區域内里。
从这個处所咱们可以看到，从右侧自力糊口，身体很好的环境一向到这边依靠性愈来愈高。大師在这個处所也能够很是清晰地發明，从这里起头用度愈来愈高，这個是没有法子防止的。在这里也跟大師分享，國务院、民政部一向在喊社區為主，居家為辅，機构為依靠的白叟政策。咱们家在十年条件出了以社區為主，居家為辅，機构為支撑的体系。如今在大陆也是同样的。方法是同样的，發生的结果也是同样的。為甚麼当局會说居家為主呢？列位想一想我适才讲的，老龄化社會到临了，8000万套屋子要改，要修，要合适白叟栖身，叫当局出钱吗不成能。必定是后代要出或白叟家本身出，当局包袱最轻。我给一些指标让大師去做便可以了，这叫社區。然后他给一些政策到社區内里，已出台了一年了，但如今都没有落地。可是如今的力度會愈来愈大。
问题是要做甚麼？跟大師陈述一件事，这就是社區。可以把这两個放在一块儿，社區和居家。也就是说我在这個处所或许有2000平米，或许有1万平米的范围，在台灣叫社區白叟辦事中间。就是把所有康健的白叟招集到这個小區内里，乃至请不少外洋的学者、大夫，白叟的三怕，怕死、怕病、怕孤傲。他今天到咱们这边来学到了怎样摄生，怎样样交朋侪，可以做不少勾当，糊口变得出色了，不會在家酿成空巢，天天坐在那边，这是可以做的。第二是有一些家庭白叟有一点慢性病，有一点不便利，咱们可以用居家辦事的方法，派事情同仁抵家里辦事，这在台灣也是很是巨大的需求。我最大的坚苦只有一個，就是没有人，没有那末多的事情同仁。但在大陆，我信赖这個可以解决。这對当局来说也是后代在付钱，白叟家在付钱，当局的补贴是很是少的。这個当局會鼎力支撑，政策上的支撑，力度上的支撑，但不是在本色上，資本上的。他在政策上请求的时辰开辟商都要做这個，这個就會酿成世联很大的機遇，在将来怎样落实这些工具。这些开辟商都不會，不晓得做甚麼，咱们这些工具均可以让他落地。

这個处所會不會發生效益？會。會不會有红利會。只要让白叟家感觉我今天没有来就仿佛少做了一件事，那你就把这個事变做對了。所有的人都要吸引到他，让他感觉不来这個处所不可。白叟有第二春了，你便可以看到阿谁奶奶日常平凡走路是如许，爷爷的衣服骚臭味都有。无论爷爷或是奶奶城市，發言的气都足了。你感觉他活得精不出色？咱们在边上一向在拍手，说可不成以在后面推一下。这就是让白叟在这個部門可以活得出色。以機构為支撑，人从哪里来？咱们要招募这些人走到社區内里。这些人都很是专業，从社工師、生理師到居家照顾护士员，这個需求很是大。

当我是康健的，我看到隔邻住的是如许的，坐着轮椅的，插着管子的，我绝對不會来，由于我看到那样會怕跟他同样，我绝對不住。只有一种情景我可以住，就是咱们原本是好朋侪，咱们原本就住在这里，最后你生病了，我不单不會厌弃你，還可能會帮忙你。可是咱们不熟悉的人，我新入住，我看到如许绝對不會来住。这個造成在海内很紊乱，感觉有劲无力，會有如许的窘境。这個处所必定要做界面，绝對不成以混同。在这個处所對咱们来说，从轻养护到中度保护，就是我坐轮椅或拄拐可以举措。你生病今后要给你多一点赐顾帮衬。以是咱们今天在轻养护和中度养护想法子让你医治，由于白叟很是懒，或生病的一霎时很是悲觀，我死了算了。咱们家的履历，经常在黄金期的半年可让你规复到本来，不克不及百分百，可是可以规复到80%—90%，你會對本身的人生又燃起了但愿。咱们要给家眷做很是多的教诲练习，让家眷也要晓得你的尊长将来會怎样样。一個往东，一個往西，你要往好的标的目的走仍是愈来愈差的标的目的。由于愈来愈差的标的目的咱们便可能比力消极一点，不會那末踊跃。咱们都是鼓動勉励他做踊跃的，以是这时辰经常會归去。这個处所的配套要很是慎密，让他可以或许轮回起来。
从这里起头到这里，在大陆是没有人做的，是不敢做的，一看到如许就先逃跑。这個太繁杂了，太贫苦了，可能我一天到晚城市被告，由于我没有那末多的履历，我没有那末多的人材，这是一個不能不面临的问题。这是咱们家的最强項，咱们家如今天天赐顾帮衬5500位白叟，咱们如今专职的事情同仁大要有700位，独一没有证照的就是我。其他在坐的没有一個没有证照，在台灣叫专業，必需要有，没有的话是不克不及在咱们機构上班的。如许的专業分工很是细，细到你们很难想象。但这是咱们20年来的履历。不少日本和美國的来咱们这里参访，他们说其实很难想象你们家收费那末低，為甚麼可以到达咱们做不到的？朝日消息带着日本厚生省的官员来参访，咱们跟他讲，咱们做了那末多年，咱们家最首要的是咱们家有一個高效能的团队。咱们家标榜的是团队的焦点價值，凝结力很是强。咱们有各类功课流程、功课尺度，咱们有各类计谋，各类要告竣的方针。这麼多年，大師的练习是有素的。咱们确切有咱们的一套，无论產生甚麼事，咱们家均可以运作。并且这麼多年来，咱们代表台灣最大的財產，招募人数至多，品格又是每一年第一位，这個压力很是大。在这個进程中，大師很难想象的是这麼多的工具，咱们夸大的是各单元都必需要立异，钻研跟立异，一個小单元每一年必需要有三個立异項目送立异委员會审核经由过程，这是很是不易的。可是这麼多年给咱们機构發生了很是庞大的效益。
在这個处所，我适才跟列位陈述，这就是咱们的焦点價值，平安、庄严、充分、快活。大師也都晓得，對咱们恒安来说底子不是问题。大師都晓得无停滞举措措施，在中國大陆无停滞的觀念還差得很远。可是咱们提出来，對白叟举措措施還要加之有停滞，这很奇异，怎样可以有停滞必定要有一部門要有停滞。当白叟家身体愈来愈差的时辰有郁闷症，他會寻短，會自尽的。他前一刻還跟你嘻嘻哈哈，赢钱很欢快。一竣事，下一分钟他或许跳楼。為的是甚麼？為的是跟儿子吵一架，儿子一句话讲不合错误就跳楼。咱们大師在那边，怎样是如许？这就是郁闷症。咱们已發明他是高伤害性的，咱们為了如许的案子，咱们出格设计让你没法跳，这叫有停滞。
最后要到达快活，适才我跟大師讲的白叟的第二春，咱们要让他快活，1/3是在哪里呢？是在他的性糊口。这個大師或许很难理解，90岁的白叟還行吗？无论爷爷，无论奶奶都同样。这個问题不面临你就搞不清晰，你爷爷奶奶在干吗，他们想甚麼，你彻底不清晰，你就搞错了，惹得他一肚子气，成果他想做的要避开你们这些兔崽子，想了老半天离家出走，吓死你，找不到他。你要想缔造一個白叟家又颇有庄严，他又可以自我表示的那种快活，人生再一次复兴的機遇，咱们必定要想法子给他。在咱们機构，你不要大惊小怪，你要见责不怪，乃至偶然的时辰還要鼓動勉励，不成以大白地鼓動勉励，太大白地鼓動勉励是不成以的。黑暗事前放置好的鼓動勉励，这也是一個学问。

咱们在这内里缔造的，我适才讲的焦点價值，真正要表现的是甚麼？这是咱们的家。也就是我适才讲的，咱们有一個很强的团队，这個团队把咱们这個看成家，中汉文化就因此家為動身点的。咱们表现的工具必定就是家，咱们夸大白叟是咱们的尊长，事情同仁是咱们的兄弟姐妹，这是咱们的家。咱们赐顾帮衬咱们的尊长理所当然，没有不合错误的。以是尊长骂咱们的时辰笑一笑，出出气，尊长在家可以骂人吗？这個死儿子，我骂他不睬我气更大。在咱们機构内里，白叟家骂人喜笑颜开，没事又哄又闹的。咱们夸大所有的都要以家為中间，還要关切他的家事。
在这上面我還要夸大一件事，咱们的赐顾帮衬模式因此中汉文化為体的，可是以西方的科学為用的，这個方法是咱们家在做的。所有的工具把这两部門交融，咱们用科学的法子论证咱们今天所有的模式到底對不合错误。这内里可近性、尽责性、和谐性、四周性必需要完成，最后要可延续，继续举行。咱们讲的有不少人一听就懂，由于咱们的血缘不异，咱们来自一個处所。咱们在台灣保留中汉文化比大陆還要完备一点。这内里有他的特性，说话、习气、风速、價值觀均一致，咱们都爱崇儒家思惟。咱们孔祥星孔師长教師是空子72代孙。咱们从儒家思惟成长出来的中汉文化，有土斯有財，以是冒死買屋子。可是这個觀念两岸都一致吧？怙恃的財產都当遗產，白叟家舍不得花，处处省，省了要给谁？给后代。大陆怎样样不晓得，在台灣儿子跟女儿是要均匀的，谁也不克不及少一毛。老年人的工具全数都当遗產。外國人，或许老美是当資產，白叟家把他的钱当資產，一起花，直到最后挂的那一天成零是最高的地步，跟咱们不大同样。
咱们20年前台灣成為老龄化社會，大陆客岁起头进入了。咱们进入的来由是WTO讲的7%的生齿是65岁以上的人，大陆晚台灣20年。可是跟列位陈述一件事，大陆的老龄化發展速率全球最高，如今比日本還高，比台灣還高，以是你们后發先至，你们很快會感觉到真实的压力。甚麼压力呢？今后你到病院一看，统统鹤發，病院都被白叟占据了。你再一看公车，公车被白叟占据了。你去公园，被白叟占据了。或许深圳尚未这麼大的压力，由于深圳是一個很年青的都會，可是假如到上海、北京、广州去看一看，压力就来了。
两岸有一個很是附近的，大陆如今發生了生齿布局很是可骇的事变就是一胎化，我叫他毛病的政策。往上一看，我是一胎化的人必定先逃跑，养儿防老先把我压死，我本身都赡养不了。而台灣保持婚都不要，台灣没人了，绝种了。我经常跟他们讲，不成婚都赞成，你从速生吧，否则怎样辦呢？没人啊。如今發生的问题，我彻底没有法子寄托后面的人来给我支撑。社會布局的扭转，咱们如今的人要缔造一個甚麼样的支撑体系给咱们本身来享受？由于咱们如今缔造的工具很快就會享受，你本身要不要做，这個问题你要严厉思虑。咱们很清晰地看到中共中心在“十二五”规划内里已看到了，只是他不晓得怎样做。咱们看到中共中心，如今國务院出台很是多的红头文件、法令文件等等一堆，我看了今后就感觉跟台灣仿佛，90%都是。有的连句子都同样，逗点都同样，代表一件事，两岸文化在这個处所阐扬了气力。台灣由于咱们恒安的瓜葛，咱们一起抵触触犯法令，法令没有，咱们就冲。由于我感觉这個對白叟家比力好，我不少立异，但他们说我违法，你说我气不气？在如许的环境，在台灣還好，有民主化，咱们跟当局论证，坐下来谈，你修法。就如许一起修，修到如今。如许的成果咱们认為對大陆很好，你可以不消绕弯路，你可以迎头遇上。可是迎头遇上又有坚苦是甚麼？你没有法子像其他的財產迎头遇上，我进呆板顿时可以出產，顿时便可以賣，这個不可。这個必需要从，这内里最大的问题在于人，从老板一向到事情同仁全数都要再造。从技能、觀念乃至习气统统都要再造。

这内里就造成為了当局颇有心把它做好，可是遭到如许的前提限定，我要做到这麼高真個，可是下面没法子配起来。以是如今有法令不克不及履行，以是先把法令搁在一边，但愿各处所从职员的练习教诲起头。以是很是多的处所当局邀咱们去，邀咱们去干吗？第一是對他们事情岗亭上的同仁教诲练习，从技能起头，从觀念起头教诲练习。第二是但愿咱们缔造一個全中國到如今没有一個可以进修的工具，但愿咱们可以或许选址，选一個处所缔造一個让大師可以进修的。这個咱们家正在尽力，看看到底应当从哪一個处所下手。我信赖咱们跟世联互助今后，这個機遇會更大。
咱们在这個处所很快地讲一下，这個是咱们，可以反哺，在这個处所。西方哪有反哺，我没有看过，咱们将来會不會走向这個，不晓得，这是一個悲痛。这個是如今的中國，速率很是快，到后面愈来愈快。这是咱们台灣预估的，他预估的假如根本是甚麼？白叟延长命命不會死，他活得很舒畅的话，延长命命今后这個速率更快，而不是20年。
在这個处所，咱们建议要落地必需要创建持久大量的辦事系统，这個辦事系统列位可以看获得，咱们必需要有品格，可包袱、可近性，你的產物是大師均可以来亲近的，你的代價我是可以包袱的。固然这個是站在当局的态度，咱们因此居家。在这個处所居家，咱们叫做全國第一部，由于他的賣力人就掌管了咱们家快要300個事情同仁，咱们只赐顾帮衬了一個小小的區，由于咱们没有人，否则的话早就走得不了。居家式辦事、機构式辦事、小區式辦事辦事系统、品格辦理和人力資本，没有好的人材為根本，甚麼都做不出来。
这個处所先容一下台灣，台灣有精力卫生法、医疗法、全民康健保险法、白叟福利法、身心停滞者权柄保障法在台灣要施行的是止鼾枕推薦,持久照护保险法从你生下来的那一天起头就要交保费，一向交到65岁。当局怕甚麼？財务包袱很是重。咱们也都晓得当局真的玩这一块的话，他的效能是很低的，可是没有法子。当局為了让本身显得颇有政绩，台灣当局认為我是大有為的当局以是扛这個担子，叫人民付钱。可是我认為这部門另有一段时候，咱们提出很是多的质疑，但愿当局把这些质疑解决后再上路。咱们有一個十年长照规划，如今已做到第十年了，在延这個长照。当局确切没斟酌到，质疑今后如今在做论证。

大師可能會问这個恒安和世联互助的價值與意义，咱们有甚麼工具可以互助？这些均可以，统统均可以。从职员培训、產物计划，世联今天跟業主做咨询的时辰，做参谋的时辰可能會碰着我可以做甚麼。世联没有真实的实战履历，他没有真正乐成的案例，他晓得如许可以乐成。可是跟列位陈述，不是必定，也就是说你乐成的履历不代表你下一個案子可能會乐成，由于关头在甚麼？區位分歧。區位分歧要有分歧的设计，分歧的觀念，分歧的產物。以是在这上面咱们均可以提供应世联很是多的觀念、构思和数据，奉告他怎样样會乐成。职员培训、运营辦理是咱们家很是强項的。这就是咱们今天可以跟世联互助，奉告你不可的我均可以补起来，那叫落地。咱们建议的一些產物，咱们家来运营必定可以落地，并且必定可以赚钱，并且现金流，不少業主关切现金流怎样辦，运营模式是甚麼，若是现金流不敷就气绝了。
在台灣我是代價的制订者，我说这個價格没有第二家，我说了算。由于市場我最大，在这里我要供给的就是真实的一流辦事，也就是让大師可以安心你可以做到。组织设计、评鉴，参谋咨询和代辦署理贩賣不止是世联做，由于他们有太多中國的資本，这些資本但愿他们可以或许阐扬多功效，只要咱们把他们教會。

在养老財產内里，投資情况、养老財產和当局投資三者缺一不成，如今“十二五”规划，固然养总是重中之重。固然他没有法子把政策落地，可是你可以引领当局，奉告当局我帮你落地，你今后在業界是甚麼职位地方？我信赖今后养老要找世联。这些產物世联均可以做，我信赖咱们跟世联的互助，这就是咱们加世联，是全数均可以做的。适才我讲的，做这個行業會不會不赚钱？代價由你定，你感觉會不會赚钱？奉告列位一件事变你去想，在中國大陆医疗费贵不贵？你敢不敢不去啊？你敢不敢老子不平气，可以吗？没有一小我敢。在咱们家也是如许，但也有很苦的人，忽然家庭变故了，那都我包袱的，这就是我的社會责任。劫富济贫，这是咱们家在做的。咱们但愿在将来中國的养老奇迹，那些業者们也可以或许如许，我的代價就如许，我辦事到位，假如真有必要的人，我也可以或许帮忙他。如许社會才比力调和。
最后世联跟咱们的互助，咱们一向夸大的是淘宝網，你要買工具想到谁？想到养老要想到谁？想到世联，想到咱们跟世联互助今后，特别想到世联可以在代辦署理、贩賣这一块，我适才讲的，乃至在将来的设计上也能够，8000万套，你可以做一些模式，可以帮人家做这個。你可以做一個代辦署理贩賣平台，天下各类產物的特点均可以放在上面。不论是甚麼样的养老產物均可以放在这個平台上做评價，做贩賣，你在这上面均可以。这在将来是可以去思虑的。咱们做甚麼？我可以在后台帮你支持。咱们但愿缔造一個新的平台，一個新的價值，咱们缔造它的價值，所有的客户到你这是物超所值。有一個業者，他们请咱们去做参谋，我昨天跟他谈，我说你如许做是错的。讲完以后他说你帮我省了5個亿，我说就如许讲就给你省了5個亿？他说對呀。在動工以前先喊停，全数重来。我说好，如许才有刻意，如许才對。但没有收一毛钱，有点惋惜。

胡世贤：今天，感谢列位媒体朋侪另有世联的带领们，大師有甚麼疑难也能够提，咱们在这里可以给大師做一些解答。

主持人安宁：感谢胡世贤董事长的分享，下面进入媒体交换的时候，信赖大師對付两個企業互助的愿景和模式和中國的养老近况有本身的问题和看法，今天是很是好的機會，看哪些媒体朋侪有问题可以在这里探究一下？

發问：您好，我是中國房地產报的记者，我有一個问题想问一下胡总和陈总，我们此次互助，如今有无核定详细的項目来举行施行？我们互助的模式，详细的内容是怎麼的？好比咱们有无資金方面的互助？

陈劲松：咱们今天是一個计谋互助签约典礼，甚麼叫计谋互助呢？咱们發明这不因此一個項目為开真個互助，而是比力周全性的互助。周全性互助是甚麼觀点呢？咱们的項目每到落地的时辰是不克不及躲避的，这個问题就是关照的问题。适才胡董事长说的，咱们没有做。海内也不可熟，咱们也不晓得找谁去问，说到底有甚麼请求。后期對前期是极為首要的，适才胡董事长说，几句话就可以节流不少钱。像这些方面，世联跟恒安的互助是咱们的荣幸。咱们再碰着这些項目标时辰，不是世联理论上的探究了，是咱们跟恒安一块。如许的计谋互助下是很是好辦的，一详细就触及钱、内容、功效，这就好辦了。如今贫苦就是在以前碰不到像恒安团体如许专業的互助火伴。咱们此次签约互助典礼不触及详细的項目。咱们世联估计大要有3—5年摆布的时候，咱们把这件事可以或许做得很是大，这张網會铺得很大。3—5年的时候正好是咱们跟恒安团体畴前提参與进入到后面的照护、职员培训、公司设立，恒安团体有很是专業的履历，在中國辦事是很难的，管人也挺坚苦，跟开辟商互助也挺成心思。一起头是第三方付费的问题，在详细每一個項目标互助瓜葛，大師是如许的一种互助模式。

胡世贤：实在方才讲有无详细的項目，这一点可以跟你们陈述，咱们家手上就有很是多的個案。咱们但愿在中國的这些朋侪们，他们很是殷切让咱们一家一家给他们解决问题的环境下，咱们想下面就请世联帮咱们一把，由于确切天下走起来很辛劳，不是那末轻易的。世联有如许的根本，咱们把他们教會，咱们教會他们，那就省了咱们很是多的气力。如许的环境下，咱们的互助會更紧密亲密。适才讲的不论是市場或是資金或是运营，和职员培训，咱们未来城市有很是具体的會商，咱们會尽咱们的气力努利巴这件事变渐渐解决。

主持人（安宁）：感谢两位董事长，两家公司今朝都有出格多的养老項目在联系，并且咱们在详细的都會傍边有两家一块儿见客户了，在前期拓展阶段已做到了整合，今全國午两边高层會更本色地就相干互助问题开展探究，也很是感激媒体朋侪的关切。下面另有哪位媒体朋侪有问题？

發问：适才听李亚南总监先容的时辰让我想到一個实例，在惠州、东莞等地已有不少主打摄生的項目，可是客户群主如果在深圳，項目贩賣环境其实不是很好，并且咱们常常跟網友交换，他们感觉间隔不是很近，医疗配套也不是很完美，對此应当怎麼看？

李亚南：由于如今摄生主题的社區，咱们的客户根基上有如许的特色，有必定的根基前提，可是比力偏僻，在如许的环境下若何定位。像摄生或养老成為他定位的一個标的目的，在这個标的目的上，對付企業来说必需要有一些很是好的焦点驱動才可以把这個处所作為目标地，才可以把人吸引过来。如今不少打着所谓摄生觀点的項目，好比说惠州或是滨海的一些处所做，可能全部操作模式仍是以传统的房地產模式為主。此外不太具有高程度的焦点項目。好比说咱们领會到有一個比力典范的摄生項目是广州奥园項目，他在南沙的項目，这個項目在内里有几個焦点举措措施的持有，自己他有很好的資本前提，再加之几個很是好的举措措施，就使得这個項目成為了目标地。好比摄生主题的旅店，有一個很是好的餐饮，有一個會所引入了康健查抄的功效。他持有5万多平米的范围，因而这個項目就酿成了不少客户感觉这個項目可以或许解决必定的问题。我感觉这也是一种模式。此外其他的項目，应当仍是要看准客户群体，由于作為摄生目标地的话，它主如果解决两拨人群的需求。第一拨是属于保健意识比力强的，并且针對的是康健白叟这個群体，重要知足的因此玩的需求為主。第二拨是到这個处所来今后對慢病病愈带有必定的规复功效，如许的话也會构成目标地，就是带有老年慢病的客户也會到这個处所来。针對这两拨群体怎样把举措措施做好，解决他们的问题，如许便可以做到了。雷同慢病病愈的例子在北京的元庆就有这個例子，他们主打的是温泉，内里有一個康健機构专門做康健辦理，物業是不賣的，一半對外谋划，此外一半對會员做康健辦理，也因此摄生為主。

黎振伟：他们的方针都是對准深圳。我刚去过，很惨，有一個广州的开辟商，他17亿的量只賣了1亿，他找我賣。第一，觀点错了，觀点错了就更惨，一错再错，由于搞了五星级旅店，越高档越好，盖那末多五星级旅店我還要買你的屋子吗？我住旅店便可以了。他的屋子应当是可以养老的，这個觀点错了今后致使后面很是多的问题會發生。此外一种找准觀点了，可是没有落地的团队。适才亚南说的奥园我也去看过，养老病院很好，可是都没人，没有人谋划，没有人落地。下来咱们若何跟这些觀点错的，赶快救他，不要让他那末惨。那些有觀点的就帮他落地。这個问题过重要了，咱们怎样样把这個工具尽快创建起来，晋升咱们的焦点竞争力，若是把这個找到，咱们真的可以很快帮忙他们解决问题。

發问：我想问一下陈总有无信念把参谋营業和养老营業做大做强？跟着中國市場下半場新盘愈来愈少，参谋营業的比重會不會跨越贩賣代辦署理营業，對公司的事迹會有甚麼影响？

陈劲松：关于公司股價方面的事我都不克不及说，这是规律，万一说了贫苦。咱们可以平常地说，不克不及出格详细地说。我说一些平常的，李克强总理主持的此次集會把养老財產作為未来的支柱財產，打造向阳財產。在此以前，咱们跟胡董事长接触早就展开了，并且咱们已放置了今天的集會，不是说听了他开會，咱们跟胡董事长顿时开。胡董事长从台灣来也不易，包含咱们筹备这些小册子，不是他开完了咱们两天就可以总结出来，而是赶得比力巧。大師都想中國房地產下半場怎样弄，适才黎振伟总说的出格好，上半場是很是硬的工具，都是屋子，都是情势，都是一些觀点，都是賣楼，一手楼代辦署理賣几多金额，咱们世联客岁賣2000多亿，咱们前年才賣1400亿，咱们的股票就不涨了，由于甚麼呢？你本年能不克不及3000亿啊？我说本年3000亿没有问题，但股票仍然不涨。这些硬的工具是否是可延续的，是否是代表十年、二十年今后的将来？你提这個问题我感觉出格好，促使世联在想咱们的下半場咱们的脚色。我如今可以必定地奉告你，世联将成為引领中國房地產下半場的领跑者之一，必定會，由于甚麼呢？咱们是最精的，咱们是一家很是轻的公司，咱们不是盖楼的。@咱%35AVT%们對将%r8wWu%来@中國房地產从情势到内容，咱们晓得所谓的硬，硬的都是情势，软的满是内容。包含胡董事长今天跟咱们讲的，让咱们大开眼界。你说全都是软的，全都是怎样照护，在这個阶段必要甚麼，到阿谁阶段必要甚麼，有些工具咱们底子都不晓得。好比尊敬，让老年人快活，中國底子就没管这個事。满是软的，软的工具将决议中國所有的将来，辦事代替買賣成為世联最存眷的工具。甚麼叫辦事，甚麼是買賣？買賣就是一次性完成以后，下一次買賣在哪里咱们還不太清晰，特别是對小業主。甚麼叫辦事？辦事就是你買了世联的楼，你在買楼的进程中我跟你有接触我就晓得你的需求。好比你的金融必要帮手，也多是你的家庭，你不想買这個，你家庭另有此外需求，好比养老，雷同这类就叫辦事。世联的将来辦事的比重會愈来愈大。我不敢提早颁布咱们董事會将會颁布的内容，可是你會看到咱们董事會此次會有一個收購案，世联进一步增强資產辦事的行動。

你说世联这麼走是否是贩賣代辦署理就不可了？是否是贩賣代辦署理會降低？不會，會仍然强劲。中國一手楼市場增加仍然是强劲的，世联才占一手楼市場的4%点几，太少了。任何一個辦事行業，好比家电，一占市場份额都是10%几，中國才占中國一手楼市場的4%几，这個市場仍然是很大的。固然这個标的目的不止是一手楼買賣的问题，必需从買賣转向辦事，今天就是一個例子。咱们不是為了股市，适才胡董事长说得太好了，咱们為本身，你不消為白叟，不消為爹娘，為本身未来老了铺垫。不然你一堆屋子，这没法子弄，解决不了咱们本身的问题。在这方面我只能平常地说，多谢存眷，你们多存眷世联不竭在媒体上公然颁布的董事會、半年报，咱们每一年致股东的信，咱们會把标的目的毫无保存地跟大師说。我就只能说这些了，上市公司小范畴颁布，证监會认為你在炒股票，并不是。

主持人（安宁）：感谢陈董，再给两個機遇给媒体朋侪。

發问：我想问一下胡董，养老地產整体来说是一個很宽泛的財產，您这块主如果从照护这個方面切入的，世联今天提到的是从房地產商这块為切入点进入养老財產，您是怎样看这类征象？从房地產商这块切入养老財產？在台灣地域房地產在养老財產傍边充任甚麼样的脚色？

胡世贤：咱们跟世联的互助，大師要理解这两個彻底分歧的专業，你要把它连系在一块儿，究竟上仿佛扞格难入，这不是咱们要连系，是為大情况，為市場，老苍生有必要以是才连系。大師也清晰，如今在中國盖出来的这些地產也好，或是养老院也好，彻底没有辦事的觀点。当一個不動產没有辦事的觀点，这個不動產很是轻易失败。即使我有十八般技艺进去也會失败，关头是在硬件，我没有法子扭转。好比说咱们家很是器重的就是事情职员的效能，一個照顾护士员，咱们经常碰着一些修建師，他们跟咱们讲，从这边走到何处才60米。我就教你，你这是想干甚麼？他说从这里走到何处才60米，我说我给你一個觀点，咱们家的觀点不克不及跨越10米。所谓10米这部門指的是他的半径，绝對不成以跨越。你要想他是一個辦車漆修補神器，事职员，假如跨越的时辰，你今天要他一天8個小时上班，你奉告我他要走几趟？他可以走几趟？你想一想他會走吗？你要让我的事情职员多走一步，我都在计较这是不成以的。这是很邃密的，不是粗的。咱们两家的互助是颠末很邃密的思虑，认為咱们有1+1>2，这是强强连系。从今天起头，咱们认為可以在中國的地產上缔造一個新的生命。咱们可以把今后的不動產，特别是白叟院地產是有生命的地產，可以措辞，可觉得白叟量身定做，今后的地產假如有三代同堂要怎样设计。你要设计一個很高档的别墅要怎麼设计？有别墅不克不及说把怙恃丢在外面，不让怙恃来住。三代同堂要怎样设计？不是从年青人或地產商的角度去看，你要缔造如许一個有生命的，让人住在内里，三代人均可以很恬静，都很便利。在这里缔造它的價值。假如你没有如许的價值，这個不動產的價值必定是不足的，由于我有如许的價值，以是我的代價會比力高。
咱们也但愿大師在互助的时辰，世联可以在这上面缔造新的價值。也是传扬一個觀念，就是咱们大師要器重白叟院，不要比及事变產生已来不及了。就像今天的會，咱们在以前2個月就一向在筹备。今天咱们来也很欢快，方才听到这位记者讲的股票涨價，这固然是一個好兆头。

陈劲松：由于咱们跟第一品牌互助，这是很是首要的。

胡世贤：咱们认為这类好兆头在中國，在将来，不只是世联有如许的好兆头，应当是整其中都城會起来，由于面對不少新的挑战，就像如今的不動產也走到一個新的瓶颈了。世联今天要怎样样扩展他的市場占据率，一個养老市場的淘宝網。

陈劲松：大師不要理解成这是一個炒作，理解成一個工程，理解成一個項目，不是，这是一個很是久远的。世联是走专業的，恒安也是走专業的，咱们不會為了鼓吹，咱们两家都没有这個必要，咱们两家都是為了久远的将来，并且是永恒的将来。以是也不要但愿咱们顿时拿出一個甚麼項目来，咱们也没有这麼想，要这麼理解就對了。

發问：大師都晓得养老地產的远景是很是光亮的，可是今朝在海内包含万科在内开辟商都暗示尚未找到清楚的贸易模式和红利模式，我想请问胡董事长，以您在台灣20多年的履历，海内今朝养老地產的鞭策很难再往下鞭策的缘由到底呈现在哪些方面？再问一下恒安目进步入中國大陆应当是用甚麼样的方法来鞭策海内养老地產的成长？

胡世贤：起首答复一下适才健忘的问题，地產商在台灣的养老奇迹，在台灣请求很是严酷，所有做养老財產的都必需要非红利，一听到非红利组织就把地產商搞到地上了，他就不會进入。独一有一個进入的是，以是不會有第二家，以是从此没有第二家呈现。这一家到今朝為止，他是赚了钱，赚了很多钱，但重点是他没有法子复制，由于全台灣的人都在存眷他，说他如许是违法的，他怎样做下去？在台灣这個可能性没有，除非法令大幅度改良。我再给你诠释一下，海峡两岸如今签定了一個互贸协定，这上面有养老奇迹两岸相互的协定内容，可是我感觉这個协定内容有一個惋惜，是一個很好的标的目的，很惋惜的是去會商的两边代表仿佛都不是这個行業的人，以是在这上来没有搔到痒处，两岸真正必要的都没有搔到。台灣必要的，台灣代表不晓得，大陆必要的，會商的代表也不是太领會。以是双方谈出来的工具，咱们大師听了都感觉哎。咱们台灣人可以到广东投資，投資甚麼呢？非红利奇迹。咱们不晓得台灣人来这边投資非红利奇迹，赐顾帮衬中國的白叟家，然后你赚了钱不许带走，也不许放口袋，这個行業不叫优惠。我不晓得台灣人會不會来，蛮奇异的，这是一個惋惜的标的目的。台灣呢？让大陆去投資营利奇迹，可以赚钱，可以带走，但只能是49%如下。以是為甚麼台灣到如今没有，这個還要大師一块儿尽力。

對付你的问题，我跟你陈述一件事变，他们都晓得本身的贸易模式，都很清晰，可是他们都做不到。我也跟列位陈述，来咱们家挖角，处处挖，每個都挖，咱们接到了不少事情同仁的陈述，很多多少保险团体，在上海的，在北京的，这些保险团体来咱们家挖角，阿谁薪水很难想象，很是高，高到咱们都感觉仿佛不让你去是咱们家的罪恶。可是最后成果没有挖成，也就是说他们晓得本身的贸易模式在哪里。他们想要去知足市場的刚性需求，可是不會做，没有轨制，也没有人材，以是先从我家挖角。阿谁薪水大要是咱们家如今薪水的10倍。他们不是不晓得，是做不到。像如许的一個成果，咱们跟世联的互助，便可以让他可以或许落地了，他便可以比力安心地落地，不消做鬼鬼祟祟的挖角，这個只能是挥霍本身的时候。此外挖一两小我曩昔是没法子成事的。咱们跟世联的互助是开大門走亨衢的事变，这是可以或许久长的事，这對中國才是有帮忙的。

主持人（安宁）：感谢胡总，下面有请世联的林蔚总就这個问题弥补一下。

林蔚：养老的专题，咱们从客岁起头已在几個处所做过养老专题的媒体沟通和會商會了，大師最存眷的是养老的问题在中國有无解决的可能性，由于對市場远景和范围大師都是不担忧的，这是究竟。有无可能性呢？咱们把养老归结為一個焦点，叫做以辦事為焦点的財產，不是简略地以开辟為焦点的。既然以辦事為焦点的財產，它是持久的。胡董事长说它是可以红利的，可是必要持久投入。某种意义上和房地產开辟比拟是不乱红利或相對于微利的行業。面临如许的行業就呈现适才说的四难，融資难、用地难、运营难、用人难，主如果这四個方面。融資难大師理解，长线投資又相對于低徊报，开辟資金是不合适用到这個处所的。用地难是没有专門的养老財產用地，咱们如今在海内碰着的根基上是房地產的开辟用地，地價本钱高，后面的红利模式就遭到限定。运营难就是大師都没有运营履历。用人难就是照护问题，养总是以辦事為焦点的，咱们没有专業的养护尺度，专業的培训尺度，专業的照顾护士尺度。这四难就制约了咱们有大市場，可是咱们尚未一揽子的解决方案。但幸亏由于有市場，咱们如今有各方面的改良，出格是后面两块，后面两块更方向咱们可以或许在民间软件性地解决，就是运营难和用人难。恒安团体就是如许的公司，咱们也但愿经由过程两边的尽力，今后為咱们的运营企業、开辟企業供给如许的帮忙。

前面两头如今也有改良，大師看李克强总理的發言，第一是用地，在不少都會，好比北京本年就起头呈现了养老用地。养老用地专門供给将會解决这些问题，养老用地将来的物業是否是容许简略做房地產贩賣，必要举行甚麼样的配套，本钱就會比力低，如今各個处所已起头呈现的试点。融資也同样，加倍廉價的資金进入，如今仙子）已进入了，他相對于是廉價的。另有一点很首要，房地產30年的蓬勃成长，大師手里是有屋子的。物業的反向典质给银行，获得将来可付出养老的資金，这些已起头试点，咱们信赖很快就會在天下推广和试行。只要解决了这四個方面的问题，而且如今正在解决这四方面的问题，所所以有很是大的远景的。我就弥补这麼多。

主持人（安宁）：今天时候有限，信赖不少媒体朋侪另有不少问题但愿探究。咱们世联的品牌部是此次的主理，大師可以跟品牌部對接，大師必要交换的咱们尽可能知足。此外李亚南总监也在这里，媒体朋侪可以跟他多交换。咱们很是感激列位今天上午的凝听，这多是偶合，世联代表了咱们對付空间边境上的愿景，两边的联婚，我感觉是奇妙，但也是某种必定。我信赖咱们加起来，就是中体西用的恒安履历咱们但愿產生更大的化学反响。再次感激列位佳宾和媒体朋侪，感激列位！