不动产抵押估价法定优先受偿情况的处理

admin

房地产典质估价依然是估价机构的最重要营业来历。《都会房地产办理法》划定房地产典质是指典质人以其正当的房地产以不转移占据的方法向典质权人供给债务实行担保的举动。

但为了保护某些特定权力人的长处，还出格划定了一些权力的行使优先于典质权。房地产典质估价陈述与其他估价目标陈述最大的分歧在于典质价值需斟酌典质物，实现典质权时优先于典质权的权力及金额，即法定优先受偿权。

《房地产典质估价引导定见》第四条第三款划定：法定优先受偿款是指假设在估价时点实现典质权时，法令划定优先于本次典质贷款受偿的款额，包含发包人拖欠承包人的修建工程价款，已典质担保的债权数额，和其他法定优先受偿款。

但从实践来看，至关一部门估价机构估价师对法定优先受偿款缺少或没有举行尽职查询拜访，从而致使典质权人在实现典质权力时呈现典质物价值减损，乃至呈现难以处理变现的情景。

1. 发包人拖欠承包人的价款

按照《合同法》優生,第二百八十六条：“发包人未依照商定付出价款的，承包人可以催密告包人在公道刻日内付出价款。发包人过期不付出的，除依照扶植工程的性子不宜折价、拍卖的之外，承包人可以与发包人协定将该工程折价，也能够申请人民法院将该工程依法拍卖。扶植工程的价款就该工程折价或拍卖的价款优先受偿。”

按照《最高人民法院关于扶植工程价款优先受偿权问题的批复》（法释〔2002〕16号）的划定，修建工程承包人的优先受偿权优于典牙周炎牙膏,质权和其他债权；修建工程价款包含承包报酬扶植工程理当付出的事情职员报答、质料款等现实付出的用度，不包含承包人因发包人违约所酿成的丧失。该《批复》同时还划定，消费者交付采办商品房的全数或大部门金钱后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得匹敌买受人。扶植工程承包人行使优先权的刻日为六个月，自扶植工程完工之日或扶植工程合同商定的完工之日起计较。

依照以上相干划定，当工程承包人、商品房项目预售的购房人和典质权人就修建工程的受偿权产生长处冲突时手機維修,，权力次序应为：

（1）预支采办商品房的全数或大部门金钱的购房人享有第一优先权；

（2）承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权次之；

（3）贷款银行的典质权再次之；

（4）平凡债权人最后。

从实践环境来看，银行有时会以修建施工企业出具许诺函抛却优先受偿权，作为放款条件前提。针对此种环境，有估价师认为无需再斟酌还没有付出工程价款。也有估价师认为“扶植工程价款优先受偿权”的立法焦点内容之一，是对修建工人劳开工资的庇护，是以对付承包施工单元出具的抛却声明，出格是在触及修建工人工资的特别环境下，法院裁决时一般不会予以斟酌、承认。是以，即便修建施工企业许诺抛却优先受偿权，基于谨严性斟酌，典质价值仍应斟酌拖欠修建施工企业工程价款。

必要注重的是对付商品房用地项目开辟多为分期分批开辟，估价时对付已售出部门楼栋或单位（期房）则不该纳入典质评估范畴，包含对应地皮利用权。

【案例1】

2013年10月2日，HY公司与JH公司合股互助开辟房地产胶葛一案，由原审法院调处了案，JH公司给付HY公司债权1.6亿余元。因JH公司未按调处协定实行义务，HY公司于2014年4月申请强迫履行，AT公司于2014年9月21日以施工人的身份向该院履行局提出版面申请主意优先受偿权。

2013年11月，JH公司作为告贷人与拜托人北京某资产办理有限公司、受托行某银行大连分行三方签定《拜托贷款合同》。施工方AT公司向某银行大连分行、北京某资产办理有限公司、JH公司出具的书面《许诺函》载明：不管告贷人如今及今后是不是欠付我公司上述项目在建工程的工程款，我公司志愿抛却上述《典质合同》中商定的在建工程的优先受偿权。

2014年10月9日，AT公司提告状讼，哀求法院确认AT公司对涉案工程享有优先受偿权。

最高法审理认为：AT公司已抛却涉案工程的优先受偿权且抛却优先受偿权不违背法令划定，其优先受偿权已不复存在。

【案例2】

某房地产开辟公司位于市区的一宗100亩栖身用地分期分批开辟扶植，地块少部门已开辟，修建2栋15层高商住楼，已举行预贩卖，其余大部门用地为拟开辟用地，还没有开辟扶植，地皮无朋分。2014年该公司因融资必要，将该地块设定典质，2016年违约未能准期付出告贷，银行申请履行拍卖该地块，因为已扶植部门对应地块没法处理，而典质评估时估价机构也没有将已开辟部门地块剔除，从而致使典质物价值减损。

2. 已典质担保的债权数额

依照 《房地产典质估价引导定见》 的相干划定典质价值应当扣除已典质担保的债权数额。从金融机构放贷现实操作进程来看，在有些环境下，现实上并没有需扣除已典质担保数额，常见的有续贷办事的典质评估，或改换贷款银行，在操作时是先还清原有贷款额度，刊出旧典质挂号后从新设定典质的，这些环境斟酌扣除典质物已典质担保的债权数额没成心义，且如扣除已典质担保数额出具估价成果也不合适银行利用请求。评估时，为上述环境的，建议可假如估价工具典质权已刊出，典质价值中再也不扣除已典质担保的债权数额。

按《最高人民法院关于停业企业国有划拨地皮利用权应否列入停业财富等问题的批复》明白划定：以划拨方法获得的国有地皮利用权为标的物设定典质，典质权人只有在以典质标的物折价或拍卖、变卖所得价款缴纳至关于地皮利用权出让金的金钱后，对残剩部门方可享有优先受偿权。

很较着，不动产典质价值应扣除划拨用地补办出让应补交地价款，或直接评估划拨性子前提下的房地产或地皮价值。

别的，有估价师认为按照《划拨地皮利用权办理暂行法子》第五条及《城镇国有地皮利用权出让和让渡暂行条例》（国务院第55呼吁）第四十四条等的有关划定，划拨的扶植用地典质的，必需颠末依法核准。故以划拨地皮利用权为标的物设定典质，除依法打点典质挂号手续外，还应经具备审批权限的人民当局或地皮行政办理部分核准。

现实上，2010年7月4日《国务院关于第五批取缔和下放办理层级行政审批项目标决议》（国发〔2010〕21号）公布，将国有划拨地皮利用权典质审批作为决议取缔的行政审批项目予以列明，至此，划拨的国有扶植用地利用权打点典质挂号时无需举行审批。

3. 设定典质以前发生的税款具备优先权

按照《税收征收办理法》第四十五条第一款划定：“税务构造征收税款，税收优先于无担保债权，法令还有划定的除外；纳税人欠缴的税款产生在纳税人以其财富设定典质、质押或纳税人的财富消除口臭的藥,被留置以前的，税收理当先于典质权、质权、留置权履行。”

按照这一划定，若是企业在供给典质以前就已拖欠税款，税务构造有权先于典质权人处理典质物并就处理价款优先受偿，即便典质权人已处理典质物或以折价行使受偿，税务构造也有权在典质物价值范畴内向典质权人追偿欠税企业应缴的税款。

受客观身分的限定，因为估价师得到有关典质物周全的法定优先受偿环境存在较大的操作难度，特别是税收环境，对此建议在估价陈述中提示陈述利用人，在贷款前理当审查告贷人的完税环境并注重税务构造对纳税人欠缴环境的通知布告。

4. 租赁权在先的可匹敌在后典质权

《担保法》第四十八条也划定：“典质人将已出租的财富典质的，理当书面告诉承租人，原租赁合同继续有用。”

《最高人民法院关于合用<中华人民共和国担保法>若干问题的诠释》第六十五条的划定：“典质人将已出租的财富典质的，典质权实现后，租赁合同在有用期内对典质物的受让人继续有用”。同时，上述司法诠释第六十六条第一款划定："典质人将已典质的财富出租的，典质权实现后，租赁合同对受让人不具备束缚力"。即先建立的租赁权可以匹敌后发生的典质权。

典质物存在租赁环境的比力觉，广泛存在于贸易办公项目，乃至室第和工业都有，估价时都也应予以留心。照《房地产估价规范》，典质房地产已出租的，其假设未设定法定优先受偿权下的价值应合适：合同房钱低于市场房钱的，应为出租人权柄价值；合同房钱高于市场房钱的，应为无租约限定价值。